来源：斑马消费
踩中三四线城市棚改红利和去库存“东风”，复仇女神战术折刀中梁控股用了不到3年，从年销300亿急速跨进千亿房企阵营。
公司脱颖而出，全赖董事长杨剑把碧桂园模式运用的淋漓尽致。
不过，因为拿地凶猛，也让公司盈利水平低于上市房企平均水平，融资成本居高不下。
日前，这家地产企业在港交所更新聆讯资料，拟在港股上市，妖精阿瓦隆传奇其主要目的是筹钱偿还信托贷款和支付项目建设成本。
3年跻身千亿房企
继碧桂园（02007.HK）之后，中梁控股成为在三四线城市拿地最为凶猛的地产企业。
公司日前更新聆讯资料显示，2016年至2018年，分别拿地63块、119块和221块，算起来，2016年，平均每7天拿下1块土地，到2018年，鬼眼狂刀游戏平均不到两天就拿下1块土地。
伴随拿地动作不断，公司土地储备面积从2016年的770万平方米，跃至2018年末的3640万平方米。截至2019年3月31日，土地储备面积达到3890万平方米。
这3年，正是公司董事长、控股股东杨剑口中的机会，大背景是三四线城市棚改政策红利和去库存的市场环境。
2016年，中梁控股走出浙江，以长三角为圆心，韩美味加盟大致沿着高铁沿线城市布局，陆续向中部的江西、安徽、河南和广西等省渗透，形成如今在全国拥有的12大区域。
手里有了土地，公司启动与碧桂园类似的高周转模式：即4个月开盘、5个月现金流回正，6个月第二次投入。
短短3年间，公司规模快速增长。2016年至2018年，销售额分别为337亿元和758亿元和1015亿元。
快，也导致公司质量问题和安全隐患陆续爆发。
现在，万圣夜人偶事件簿4网上多见公司项目产品质量、违约等投诉；徐州中梁香缇公馆发生施工事故致5名工人死亡；公司18家附属公司发布虚假宣传广告被处罚280万元。
公司披露，报告期内，旗下15家项目公司因“不合规”情况被罚款540万元。
高融资成本侵蚀利润
中梁控股营业收入从2016年的29.25亿元增至2018年的302.15亿元，年复合增长率221.4%，远高于行业平均值；2018年，公司净利润为25.26亿元，相当于2017年5倍之多。
但其盈利水平与同行还存在一定差距。
2018年，公司的毛利率和净利率分别为22.9%和8.4%。观点地产数据显示，2019年度中国地产30强，2018年毛利率、净利率平均值分别为27.82%和13.71%。
中梁控股的融资主要来自银行和信托等渠道，券商中国曾报道公司融资中信托和资管产品占比58%。
2016年至2018年，公司未偿银行贷款及其他借款总额分别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元，融资平均实际利率分别为9.4%、7.9%和9.9%，远高于主流房企6.07%的融资成本平均水平。这3年公司的利息支出分别为17.02亿元、27亿元和30.28亿元。
同一时期，公司现金及银行结余分别为85.01亿元、164.84亿元和230.80亿元。公司流动负债总额分别为351.35亿元、796.81亿元和1484.50亿元。
中梁控股此次赴港募资主要有三种用途：补充运营资金；支付温州等地项目建筑成本；偿还4笔即将到期的信托贷款。
这几笔信托贷款将于今年7月18日、9月6日、11月1日、11月22日相继到期，这些贷款一年期年利率最低11.5%，最高的达到13.83%。
布局多元化滞后
随着三四线棚改和去库存红利减弱，2018年，中梁控股陆续进入中西部二线城市。
总体来看，公司收入主要来自于地产业务。
2016年至2018年，公司地产业务收入分别为29.04亿元、139.13亿元和299.92亿元，分别占比同期总收入的99.3%、99.2%和99.3%。
长三角地区是公司重点收入地区，截至2019年一季度末，公司土地储备总量中有45.6%来自该地区。2017年和2018年，该地区分别实现收入135.89亿元和284.53亿元，分别占比公司收入96.88%和94.17%。
从增速上来看，2018年地产收入同比增长115%左右，远低于此前几年的增速，加之房产行业结转周期长，未来能否持续高速增长存疑。
赛迪机构统计，龙湖、中粮地产等21家房企陆续改名，地产商正在从单一开发模式转向多元化发展，无论是分拆物业上市，还是加速搭建新产品体系，均显示出主流房企对未来楼市的判断。
万科早在5年前就布大大租公寓，2018年将租赁住宅确定为核心业务；万达布局更多元，涉足养老、教育、物流等行业；雅居乐集团（03383.HK）布局环保、教育等8大板块；新城控股（601155.SH）则加大对商业物业的持有比例。
中梁控股2018年4月，才公司开始布局投资物业开发及营运，当年获得租金收入443万元。另外，公司的管理咨询服务和物业管理服务板块收入较小。
2016年至2018年，管理咨询服务收入0.22亿元、1.06亿元和2.12亿元，连续3年均占比公司收入的0.7%；物业管理服务收入最高年份2017年收入719万元，占比仅0.1%。
