南京地王调查：开发商高价拿地“咽苦果” 多项目陷定价困境
财联社（南京，僵尸赛车修改器记者 王海春）讯，作为南京史上楼面单价最贵的地王项目，葛洲坝南京中国府拿地逾三年仍未入市。
9月22日，记者在该项目现场看到，五栋高层住宅正在施工中，其中一栋已结构封顶，仍有建筑进行主体施工。面对邺城路一侧的入口处，售楼处门庭已建好并有保安在岗厅驻守，但大门处于关闭状态。
而该项目迟迟未入市的背后，折射出昔日地王在“限价”政策、市场降温双重压力下的尴尬处境。2016年楼市快速走高时，热点城市频频拍出地王，南京则成为当年地王数量最多的城市之一。
日前，财联社记者赴南京对多个地王项目展开实地调查，发现这些地王大多遭遇定价难题。出于以“时间换空间”的考虑，不少地王项目无论在开发还是销售环节，均念起了“拖字诀”。
业内人士指出，开发商之所以采取拖延策略、拿了地王又不敢退地有多重考虑：退地除在土地出让金方面会有损失，泡泡战士散弹技巧还可能对后续拍地及开发建设产生影响。一般情况下，开发商只能吞下高价拿地的“苦果”。
单价地王三年未入市
2016年5月，葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得南京建邺区河西南G14号住宅用地，超过4.52万元/平方米的楼面价，成为南京史上单价最贵的地王。迄今为止，这一纪录仍未被打破。
因土地成本高企，该项目获得审批的销售价格成为影响其利润的最关键因素。如参照周边新房售价，该项目很可能面临亏损；若获批售价超过6万元/平方米，则可能刚刚打平成本，并成为南京今年在售新房最贵的项目之一；如销售单价接近7万元，将创下南京今年新房销售单价的最高纪录。
“目前只是预约看房，预计今年四季度会首次开盘。”葛洲坝南京中国府一位销售人员向记者表示。
据了解，该楼盘看房前需要预约，并对意向客户进行300万元的验资，验资事项包括股票、债券、证券或者理财产品等金融资产，不动产则不在验资范围内。如果不能在现场向售楼处人员提供验资证明，即使事先预约，格斗小战象也不能参加看房活动。
“按楼板价进行最保守的估算，其最小户型（约190平方米）的售价也要超过1000万元。与上千万元的房款相比，300万元的验资的确只是初级门槛。”南京一家房产机构研究员说。
其实葛洲坝南京中国府是一个体量并不算太大的项目，总建筑面积约11.1万平方米，由五栋高层住宅和一层会所组成。
南京单价最高地王“葛洲坝南京中国府”，预计在今年第四季度开盘
“我们最好奇的是，这个南京单价最贵的地王项目，会以什么价格销售。”紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑小区居民向记者表示。
对此，中指院一位分析师告诉记者，“受限价政策影响，周边新房拿到的销售审批价约4.5万元/平方米左右，刚好接近中国府项目楼板价。不过项目周边二手房售价5万元/平方米左右，贵一些的6万元/平方米。一、二手房价格的倒挂，使得区域内新盘一房难求。如果以4.5万元/平方米的价格来销售，开发商一定是亏本的。”
就葛洲坝中国府的售价，南京业内有一种预期，认为其售价或在每平方米5.8万—6万元左右。此外南京业内还有另一个风传版本，特种兵对攻称其价格可能会在每平方米6.8万—7万元左右。
“今年南京获批的售价较高的项目，是位于中心城区的别墅项目状元府，售价约6.2万元/平方米。如中国府售价接近7万元/平方米，将是南京近几年获得审批价格最高的新盘。”上述中指院分析师指出。
对于项目售价，葛洲坝南京中国府销售人员向记者表示，项目在内部的确有自己期望的价格，但能否以预期价格销售，还要以相关部门最终审批的结果为准。
“以土地成本价来看，恐怕即使达不到预期价格，应该也不会太低。”这位销售人员补充道。
遭遇定价难题
南京史上最贵单价地王项目即将上市，之所以成为近期市场关注的焦点，其背后折射出不少地王遭遇的定价难题。
葛洲坝拍出地王的前后，南京曾产生一批高地价项目。而在今年，南京的城中、江心洲又拍出了几块新的区域地王。
财联社记者在南京实地走访了2016年以来近十个地王项目，多个楼盘销售人员及施工人员向记者表示，除开发商自身资金因素外，高地价楼盘的开发和销售进度，墓地守夜人很大程度受到售价的影响。今年获得审批新盘的价格都不算高，几个区域地王在售价上并未取得太大突破。
在升龙桃花园著一位销售经理看来，葛洲坝中国府如何定价，可能会成为未来一段时间南京楼市行情的风向标。
“业内传出不同的销售价格版本。如近7万元的售价得以实现，将成为楼市价格一个重要标杆。接下来有一批楼盘即将上市，其它正在销售或及即将上市的项目，会以其作为重要坐标进行定价并制定相应销售策略。”上述销售经理告诉记者。
除葛洲坝拍出的地王，2016年1月上海建工以64.8亿元竞得河西中部G68地块，4.25万元/平方米的楼面价，使其成为河西地区也是南京市场单价第二高的地王项目。
如今，逾3年半时间已过去。记者日前实地走访上海建工南京地王项目“海玥万物”时，在项目标号为3的门外看到，靠近3号门的一栋房子才刚刚建起几层。
2016年南京单价第二高的地王项目“海玥万物”，拿地逾三年半仍在建设
此外，在2016年包括电建、中建、保利、万科、联发、银城、融信、鲁能等房企，先后在南京的河西、桥北、六合、江宁、仙林、高新区、尧化门等区域，拍下了区域地王或高价地块。财联社记者在调查中发现，这些项目有的已经是现房，有的仍在建设中。
“在严格的调控政策下，2016年南京拍出的这一波地王面临相似的命题：什么时候卖，更关键的，是以什么价格卖。”上述中指院分析师在接受记者采访时表示，葛洲坝中国府的售价如果有新突破，对市场将产生或明或暗的传导效应，这种传导不仅对单个楼盘，还将对几年前一批地王项目产生影响。
南京星河国际一位销售经理也向记者指出，葛洲坝中国府项目的售价，对其它楼盘，尤其是地王项目接下来的走向，有着示范意义。
“不仅周边二手房价格可能会上扬，市场可能会产生这样的预期：单价最贵地王项目售价有所突破，其它地王的价格也可能有所突破，接下来地王项目如果陆续上市，新房的价格可能会逐渐上扬。周边楼盘价格如果都上调了，自己楼盘的售价，有什么理由保持不动呢？”上述星河国际销售经理反问。
2017年南京城北地王项目“星河国际”，一期销售基本结束，正在开发G17地块
多个地王面临困境
一边受制于高地价成本，另一边被限价卡了脖子，如果售价达不到预期水平，高地价项目往往会放缓开发及销售速度。“拖字决”，成为地王项目开发商普遍使用的策略。
在南京业内，中国府与海玥万物这两个单价第一和第二的地王项目，被称为“难兄难弟”。
记者在现场走访时，紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑多位居民告诉记者，中国府项目2017年4月就开始动工了，到现在已建设了近两年半。按目前的速度，三年也未必能开发完。
事实上，使用拖延策略的不只一个地王项目，海玥万物、星河国际等均在不同程度上被指使用了该策略。
财联社记者在海玥万物项目现场四周看到，项目部分主体正在施工中，但靠近黄山路一侧的几栋建筑仍处于打地基阶段。
海玥万物施工人员告诉记者，项目2017年开始建设，已经开发了两年多，还未进入结构封顶。而在海玥万物围墙外的施工铭牌则显示，项目预计到2021年才能竣工。
克而瑞一位分析师指出，除放慢开发速度，放缓销售速度是地王项目减缓压力的另一种方式。
“如果地价过高，实在算不过账，开发工期能拖则拖，销售也是一再拖延。因担心被指囤地，房企往往会采取慢开发、慢销售策略。这样做的一个目的，是用时间换取价格空间，等待今后市场价格走高。”上述分析师表示。
位于栖霞区尧化街道翠林北路西的栖霞鲁能公馆，被认为是以“时间换空间”的案例之一。
2016年9月鲁能以16.6亿元的价格竞得尧化门G52地块，约2万元/平方米楼板价，使其成为该区域地价最高的项目。经过三年的开发，该楼盘已基本是现房，不过目前仍未进行销售。
栖霞鲁能公馆销售人员向财联社记者表示，楼盘很快就可以入住，最快预计明年上半年就可以交房。
“我们预计国庆后公开售楼处，11月开盘。目前价格还没有拿到，但可参考周边二手房价格，目前在2.6万元/平方米至3万元/平方米左右。我们能拿到的审批售价，预计差不多在这个区间。”上述栖霞鲁能公馆销售人员说。
南京城中新地王“栖建建设G17地块”，楼面单价约3.91万元/平方米，暂未开发
与鲁能旗下项目相比，金辉地产在南京江北拍的地王项目，因楼板价每平方米贵了几千元，不得不面对更大的压力。
2017年2月，金辉地产经过38轮竞拍触及最高限价，以2.3万元/平方米的楼板价竞得南京江浦G102地块。该地块也成为南京江北地区单价最高的地块，当时业内预测项目未来的售价在3万元/平方米左右。
然而2018年年底金辉白马云著项目开盘，获得的销售许可均价约2.73万元/平方米；目前在售的一号楼销售均价约2.67万元/平方米。业内人士认为，加上建安、财务及人力等综合成本，目前该项目似有亏本销售之嫌。
南京一家房产机构分析师告诉记者，有不少地王或高地价项目已是现房，但目前仍没有销售计划，很大程度上是因为价格未达到预期。
“对地王项目来说，售价如果不上去，在开发和销售环节不得不采取拖延的方式，以消化地价成本过高的问题。”中指院一位分析师说。
江心洲地王“荣盛G08地块”，楼面单价约3.2万平方米，正平整土地
