新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，终极螃蟹大战带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。
本期新浪财经上市公司研究院梳理中国奥园今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，名白雅美从四个方面来评估中国奥园今年以来的“中考成绩”与“改变”。
上半年，中国奥园实现营收236.99亿元，同比增长72.65%，归母净利润22.72亿元，同比增长86.8%。中考成绩方面，中国奥园总体的成绩稍好，止痛剂嗑药过量总成绩为B+。业务发展成绩较好，“中考”成绩为A-，但由于高企的融资成本和较低的净利润率，中国奥园财务实力和盈利能力的成绩较为一般。
基本业务方面，中国奥园2019年上半年拿地金额为168.5亿元，拿地面积为729万㎡，www.maxmaya.com而2018年上半年拿地金额为166.9亿元，拿地力度基本保持稳定。中国奥园半年销售金额在克而瑞销售排行中位列第26位，为536.3亿元，较去年同期上涨33.11%。拿地强度（拿地金额/销售金额）中等，为0.31，销售均价与拿地均价之比为4.34。但公司存货周转率基本保持稳定但水平较低，远方的软泥怪较去年同期的0.11提升至0.13。
财务方面，中国奥园今年中期平均融资成本较高但与2018年相同，为7.4%，明显高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，中国奥园平均融资成本也为7.4%。截止上半年，公司净负债率较为合理，为64.2%，明显低于行业均值99.62%，但较上年末的58.9%有所抬升，可见中国奥园上半年并未有降杆杠的动作。
目前中国奥园货币资金+受限制使用资金共有548亿元，短期债务为342.4亿元，长期债务为454.19亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，中国奥园短期偿债压力指数为0.62，与主流房企数据均值0.66水平相当。
规模与盈利方面，中国奥园规模优势和盈利能力较为一般。2019年上半年中国奥园总资产2325.68亿元，净资产353.67亿元，土地储备货值为4255亿元（以当期销686.05亿元，整体规模处在主流房企的中游。
中国奥园的销售毛利率29.77%，销售净利率11.82%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE为17.98%，高于行业平均水平9.8%。
说明：
（1） 指标统计所用数据均来自中国指数研究院、克而瑞、wind数据、公告、公开资料等。
（2） 相应指标测算成绩为新浪财经选取一定周期内，对公开经营数据赋予相应
权重，并参考主流评级体系，进行分值计算。
（3） 上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。
（4） 上市房企经营数据统计为2019年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。
中国奥园业绩图谱如下：
【房企图鉴】
金融街：杠杆率高企 半年ROE仅3.27%
中国奥园：存货周转率低 融资成本达7.4%
金科股份：净负债率高企 存货周转慢
宝龙地产:拿地强度低 降杠杆加速回款
大悦城：净负债率较高 净利润率同比下降
龙光地产:盈利能力强 销售费用同比大增
时代中国：逆势加大拿地力度 杠杆率走高
中骏集团：归母利润负增长 融资成本升高
