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实地走访海南楼市：成交显著回暖，“新岛民”跑步入市
在海南自贸区（港）建设满一年之际，海南通过重启“商转公”贷款、盘活存量商品住宅用地、放宽引进人才的购房资格与信贷要求等“组合拳”，对楼市调控政策进行微调。
近日，上证报记者奔赴海南实地调研时发现，售楼处人气已较春节期间显著回升，“新岛民”的刚性需求正成为海南楼市回暖的主要推动者。
记者采访的多位地产商、房产中介人士预期，地产商推盘力度加大，傲气仙宗刚需购房者开始出手，再叠加海南房地产政策微调的大背景，预期海南楼市成交会进一步回暖。
但在“房住不炒”原则指导下，海南“限价”放开的可能性较低，海南房价大幅上涨的可能性不大。
售楼现场：人气回升
记者在海口调研期间，恰逢碧桂园位于海口市美兰区新埠岛的楼盘滨海国际泊岸开放认购。记者在其售楼现场看到，即便当日下着雨，售楼中心及样板房内依然人气较旺。
销售人员告诉记者，此前一天来看房的人更多。
3月30日，碧桂园滨海国际泊岸正式开盘。当日晚间，销售人员发来短信称，该批108套房源已全部售罄。
在海口的另外一个在售楼盘——位于海口椰海大道与海榆中线交汇的恩祥新城，水枪版合金弹头记者也看到，虽然当时是周一上午，而且该楼盘已卖至尾盘，但售楼处仍有6、7组购房人在咨询。据记者观察，当日上午至少有3位购房人交了订金。
记者随机采访了两位购房者，发现他们都是海南岛的“新岛民”，即均是在2018年通过人才引进落户海南的“新本地居民”。
恩祥新城的销售人员告诉记者，2018年4月22日海南省商品住宅实施全域限购后，岛外居民买房通道基本被堵死，岛内居民观望，购房人大幅减少。
但近两个月售楼处的人气突然回升，恩祥新城3月份新推的C组团6栋楼，魔域海盗熊猫到月底就已经卖得差不多了。“购房者以刚需为主，基本都是在本地工作、最近一年通过引进人才方式落户到海南的新本地人。”
在海南博鳌，记者看到，看房人数相对较少。不过，融创的销售人员告诉记者，其在全国各地都设有售楼中心，购房人并非一定要到现场才能购买。事实上，其3月开盘的融创博鳌金湾半海洋房已经卖得只剩下低楼层部分户型了。
办证大厅：排起长队
记者在海口市公安局秀英分局办证中心、琼山分局办证中心了解到，年后来办理、咨询人才引进落户的人明显增加。
3月24日上午8点，记者在海口琼山分局办证中心看到，门口排起了长龙，等待办证中心开门拿号。
而在4月4日下午15点57分，美眉草莓糕离下班还有1个小时，记者在秀英公安分局办证中心看见仍有18个人在排队等候办理落户。
根据海南省当前执行的房地产政策，能在海南购买商品住房的，除了拥有海南户口的本地居民，非本省户籍居民家庭购买住房，需要提供至少一名家庭成员在海南省累计5年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
“办理人才引进落户，是获得海南买房资格的最快途径。”一位房地产中介人员告诉记者。
为进一步引进各类人才，3月29日，海南省住房和城乡建设厅、中共海南省委人才发展局联合发布了《关于完善人才住房政策的补充通知》，从购房资格和信贷要求两方面对原人才住房政策进行了完善，放宽了对引进人才的购房资格与信贷要求。
根据《通知》，由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部，自完成工商登记注册之日起，其随企业迁入海南的员工，购房政策享受本地居民同等待遇。
另外，海南省还将给予人才购房信贷支持，未在海南落户的引进人才在海南购买唯一住房，以及已在海南落户的引进人才在海南购房，申请商业性个人住房的首付比例，均享受本省户籍居民家庭同等待遇。
海南省还鼓励金融机构对引进人才发放商业性个人住房贷款的利率予以优惠，并鼓励商业银行向住房租赁企业提供低息贷款，降低人才租赁住房成本。
“海南省在过去近一年的时间里，引进各类人才不到十万人，离‘至2025年引进100万各类人才’的目标还有很大的距离，此次人才住房政策的完善有望加快人才流入速度，或将增加海南楼市的吸引力。”有资深地产分析人士对记者表示。
海南省委常委、副大大毛超峰在博鳌亚洲论坛2019年年会上曾透露，阿里巴巴、腾讯、京东、中国旅游集团、招商局集团等已在海南设立总部或区域性总部。
地产商：“围城”效应
分析人士指出，海南楼市近期成交回暖，与开发商积极推盘回笼资金有关。
据了解，海南省在实施全域限购的同时，还加强了对商品住宅备案的管理。其中，三亚实行限时网签；海口则要求核算成本，重申备案价。
“虽然政府没有明文限价，但超过某个价格无法备案，一些开发商一开始觉得不划算还捂盘，但冰封近一年后，一些资金实力较弱的开发商已经快撑不住了。”一位总部在华南的大型名牌地产商内部人士告诉记者。
自2018年海南省发布全域限购政策后，海南省房地产开发投资及销售大幅回落。海南省统计局数据显示，2018年，海南省房地产开发投资同比下降16.5%；全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，同比下降了23.2%。
“大型地产商的海南地区销售总监过去一年过得非常煎熬，因为明明前景看好，却无法变现，甚至由于没有业绩，手下的销售人员都跑光了。看到政府调控态度坚决，他们最近也准备加快推盘速度。”一位地产中介高层告诉记者。
事实上，在坚持楼市调控不放松的同时，海南省政府方面也在想办法盘活房地产市场。除了前述完善人才住房政策，海南省政府日前对不同情形的存量商品住宅用地提出四类处置措施——可以改变土地用途，可以进行土地置换，也可以选择转让或政府依法有偿收回，以期盘活存量商品住宅用地。
此外，3月17日，海南省住房公积金管理局还发布《关于重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知》，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。
“政府微调楼市政策，地产商积极推盘，刚需购房者在经历了前期观望后也倾向于出手，预期海南楼市成交会进一步回暖。”多位地产商、房产中介人士在预期乐观的同时也认为，在“房住不炒”原则指导下，海南“限价”放开的可能性较低，海南房价大幅上涨的可能性不大。
在调研中，多位业内人士告诉记者，由于看好海南的发展前景，有很多大型地产商在想法设法进驻海南。
佳兆业就是其中之一。2018年，佳兆业接连在海南三亚拿下三亚海昌梦幻海洋不夜城项目部分股权及三亚海棠湾南田项目100%股权。“海南楼市调控非常严厉，但就是在（调控）非常严厉的时候才能买到好东西。假如没有那么严厉，想在海南特别是在三亚的海边寻找一两块地投资是很难的，成本也会非常高。”佳兆业集团董事会大大兼执行董事郭英成表示。
