广州出台共有产权住房管理办法
□本版撰文 信息时报记者 吴瑕 奚慧颖 通讯员 穗建
共有同权！共有产权住房可“落户入学”，www.sw2000.com.cn面向“夹心层”市民和青年“刚需”群体！昨日，广州市政府常务会议通过了《广州市共有产权住房管理办法》（下称《办法》）。
值得关注的是，《办法》中明确提出，购买共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益，此举意味着广州将进一步向市民提供经济上可负担的产权式住房保障，加快构建公租房、政策性租赁住房、共有产权住房相结合的保障性住房供应体系。
焦点问答
（1）共有产权住房的物业服务和车位、车库怎么管理？
共有产权住房的物业管理服务收费实行政府定价。共有产权住房物业管理的表决权由承购人和代持机构按规定共同行使。业主大会、业主委员会根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》等有关规定产生。
集中新建的共有产权住房居住区车位（车库）原则上按不低于1：1配套建设，产权归政府所有，由代持管理机构代持产权并负责管理，租赁给小区住户使用。
（2）转让共有产权住房后能否再次申购？
通过正常转让产权份额方式退出共有产权住房后已满5年（即达到第十九条规定的5年内无不动产转移记录条件），可以享有一次再次购买共有产权住房的机会，盒子先生历险记即再购仅限一次。发生违法、违规、违反共有约定或被司法拍卖等情况以非正常方式退出共有产权住房的，不接受再次申购。再购申购是否给予配售，还要视每批次房源申购供需平衡情况，由住房保障机构届时确定。
（3）持有共有产权住房期间能否申请换购？
承购人已经购买了共有产权住房，因家庭、工作、生活等原因可以享有一次申请转让现居共有产权住房产权份额、同时新购共有产权住房的机会，即换购仅限一次。发生违法、违规、违反共有约定或被司法查封等情况的，不接受换购申请。换购申购是否给予配售，还要视每批次房源申购供需平衡情况，由住房保障机构届时确定。
（4）购买共有产权住房可以贷款吗？
承购人可以按开发建设单位给出的付款方式和时间要求，自主选择一次性付款、分期付款、住房公积金贷款、住房商业贷款、住房公积金与商业贷款组合贷款等方式。
（5）购买共有产权住房能办理不动产登记证吗？
可以由开发建设单位统一办理。共有产权住房不动产登记的房屋产权性质为“共有产权住房”，火柴人前线附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额及附注事项：“本套住房属于政策性保障房，物权抵押、转让、继承、使用按照广州市住房保障政策相关规定及《共有产权住房共有协议》办理”。
（6）买了共有产权住房后取得其他住房怎么办？
购买了共有产权住房后，承购人及配偶、未成年子女购买本市其他住房或换购共有产权住房的，必须先办妥所持有的共有产权住房转让手续。在取得其他住房使用权之前，承购人可按公布的上一年度房屋租金参考价向产权受让方租赁所出让的共有产权住房临时居住，但最长租期不超过1年。如果不先办妥所持有的共有产权住房转让手续，承购人及其配偶将被追究违反共有协议违约责任。
（7）共有产权住房能否继承？
继承人在本市无自有住房的，可以继承承购人产权份额作为共有产权住房继续居住使用；在本市有自有住房或虽无自有住房但选择退出共有产权住房的，可以继承承购人产权份额转让收入。
（8）由谁承担共有产权住房管理和维修责任和义务？
由承购人承担，住房专项维修资金也由承购人全额缴交。
（9）代持管理机构有权检查共有产权住房吗？
为了防止违规出租、出借或其他违法使用问题，海上保卫战中文版承购人有接受代持管理机构巡查实际居住情况的义务，巡查严格按照国家“双随机、一公开”有关规定方式进行，逐步采取与小区安保电子监察相结合的非入户方式。另外，如果被投诉举报涉嫌违法违规使用住房时，承购人应配合相关调查取证。
（10）申购中签后放弃购买有什么后果？
申购人申购前应仔细查看申购公告资料后再参加申购，尤其是做好自身经济能力衡量，一旦中签后未按时到场、未按规定选房或未按规定签订《买卖合同》和《共有协议》的，其购房资格即时丧失，申购人3年内不得再次申购。
有何权益？
可立户入户
子女享义务教育
《办法》首先明确了广州市共有产权住房是保障性住房，广州的共有产权住房纳入城镇保障性安居工程，仓鼠特技飞天由政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，以部分产权设定销售价格，面向符合稳定就业等规定条件的本市城镇户籍无房家庭和非本市户籍无房家庭供应，实行政府与承购人按份共有，并通过约定限制使用、收益和处分权利的保障性住房。
《办法》还明确，购买共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益，具体包括教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。也就是说，购买共有产权住房视同购买商品住房享受子女的幼儿教育、中小学义务教育，可以立户、入户，可以申请住房公积金贷款或提取住房公积金余额，可以作为本社区居民参加社区活动、享受养老等家庭综合服务。
谁可以购买？
面向“夹心层”
单身申购人应满30周岁
据介绍，共有产权住房主要面向符合条件的城镇户籍市民和非户籍人才“夹心层”市民，尤其是新就业、青年“刚需”群体。“夹心层”是指收入、财产超过承租公租房限制条件，但又暂不具备购买商品住房经济负担能力的群体。“刚需”是指在穗就业、结婚生育等必要的基本自住需求。
在申购和配售方面，《办法》明确了申购条件：
第一，单身申购人应年满30周岁，己婚人士申购则不受年龄限制；
第二，本市城镇户籍满10年（具有本科学士及以上学位学历、中高级专业技术职称和执业资格目录、高技能人才和紧缺工种（职业）目录、人才绿卡主卡人员之一的，不受户籍或户籍年限限制）；
第三，申购前缴纳养老保险满60个月（中断、补缴累计不超过6个月且不计在内）；
第四，家庭成员名下无本市的住宅、商铺、写字楼；
第五，允许正常退出共有产权住房后仍可再有1次申购机会；第
六，对双职工家庭，或有博士、硕士学位、高级专业技术职称等人员优先配售供应。
从购买程序上看，房源供不应求时摇号抽签，不轮候。
能否交易？
不得出租或出借
产权满2年可转让
《办法》以共有协议方式对共有产权住房使用、退出、继承、维修、监管进行约定，明确共有产权住房产权流转实行封闭运行（承购人不能购买政府产权份额取得完全产权、不能转化为商品住房），不得将房屋出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。
满足2年限售年限后可退出，承购人可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利。承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有，转让价格低于原购买价格的差价代持管理机构不予补偿。
共有产权住房的销售价格怎么定？据介绍，共有产权住房销售前，首行要由代持管理机构办理评估，取得市场价作为参考。“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房由开发建设单位按照不超过土地出让时确定的最高销售单价的要求，自行确定具体销售价格。其他方式筹集建设的，综合考虑市场价和保障对象支付能力确定销售均价，一般情况下，可能设定为市场价的50%~85%。具体到单套住房售价，其设定以均价为基础，上下浮动比例不超过10%。
除了标示的房价和国家规定购买方应负担的税费、专项维修资金等法定事项外，任何单位或个人不得再向承购人收费或变相收费。
产权份额如何确定？
购房人产权份额
不低于50%
《办法》要求，购房人产权份额不低于50%，具体按照共有产权住房销售均价占销售前同地段、同类型新建商品住宅市场评估价的比例确定，同批次销售的同一项目的产权份额相同，其余产权份额为政府产权份额。
此外，采用土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房销售时，如果限价与市场价基本接近（即限价超过了市场参考价的85%时），经批准可以转为商品住房按不超过限价优先面向申购人出售，但承购人购买后不得再次申购共有产权住房。
不过，如果申购人在申购过程中弄虚作假、违背承诺或未按规定时间腾退所承租的公共租赁住房、人才公寓、直管公房、单位公房等政策性租赁住房，即使取得住房也要退还，10年内禁止其申购共有产权住房，将有关失信信息按照规定纳入公共信用信息管理系统，依法予以失信惩戒。
(责编：孙红丽、毕磊)
