新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
新浪财经讯 6月13日，海上保卫战中文版杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”）发布编号为201902号的投资者关系活动记录表，公司2019年的销售目标为1000亿元，较去年同比增长17.65%，并按与2018年持平的原则新增土储。2019年公司区域布局的原则是聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注粤港澳和中西部，并继续关注养老产品。
销售增速明显放缓 预计拿地不增长
滨江集团2018年全年实现销售850.1亿元，同比增长38.23%。克而瑞统计数据显示，公司位列2018年杭州市场销售第一。克而瑞数据显示，仓鼠特技飞天截止今年前五个月，滨江集团的全口径销售额404.7亿元，而权益金额仅175.3亿元，分别同比增长19.73%、17.97%，与公司制定的17.65%的增速基本一致。这一增速较前几年明显下降。
值得注意的是，公司销售的权益比从上年同期的43.96%进一步下滑至43.32%，滨江集团这一权益比例在主流上市房企中属于比较低的。
去年，滨江集团新增土地储备项目26个，疯狂的老头加强版新增土地面积176.93万方，计容建筑面积346.97万方，土地款总额496.43亿元，同比增长50%，平均楼面价1.43万元/平方米。今年滨江集团将维持与去年持平的原则进行拿地，即0%左右的增长。据克而瑞数据显示，今年前五个月滨江集团的拿地金额及面积分别为158.2亿元、87.8万平方米，同比有所增长，机器猫铁人兵团因此今年下半年公司或将进一步减少拿地金额。
拿地强度（拿地金额/销售金额）可以在某种程度上反应房企的拿地节奏和积极性，滨江近几年的拿地强度持续加强，这一方面得益于公司销售的高速增长，另一方面也得益于近几年市场高涨的信心。不过这样的情况从去年开始逐渐起了变化，考虑到今年调控政策的持续进行，滨江集团今年的拿地强度或将成为近几年来的首次下滑。
利润增速远不及营收 19年结算权益比例仍低
查看公司2018年的业绩发现，滨江集团在去年实现营收同比53.3%的增速情况下，归属母公司净利润增速却意外地下滑28.89%，忍者创龙传其中的主要原因是全年结算的合作项目比例增多，导致增收不增利的情况。2018年，公司的少数股东权益占比由2017年的25.90%大幅上升到了61.40%。
滨江集团近几年的全口径拿地、销售均实现了快速增长，但统计近几年公司的拿地及销售权益比情况时，可以明显发现，滨江集团的权益比例一直不高，且近两年有在下探的趋势。2016年至2018年，公司的拿地权益比例均未能超过50%，导致这几年的销售权益比例一直较低且最近两年有走低之势。
由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况。滨江集团2018年结算的主要项目，包括华家池项目、东方星城项目、平湖万家花城项目等均在2016年预收，且大多在2018年结算，如下表所示。
在2016年的销售权益比例中，扣除当年的竣工在售项目后，即都为预售项目的情况下，权益比例从上图的57.58%下降为44.31%，基本与2017年、2018年的销售权益相近。因此，未来一两年，滨江集团房地产开发业务的结算收入的平均权益比例或将在40%附近的位置。因此，对于2019年的结算转入营收而言，权益比例或仍低。
主动刹车 ROE或短期难有超预期表现
滨江集团今年的战略是主动刹车，减缓拿地和销售等经营目标，在年初的媒体沟通会上，董事长戚金兴就表示：我们主动踩了一脚刹车，因为对我来说，安全更重要。不再全力追求规模的的情况下，戚金兴有更多精力来思考滨江集团的新领地。
戚金兴将租赁工作作为滨江未来发展的长久之计。未来十年，滨江计划每年增加约16万平方米的持有型资产，年花费约32亿元。加上目前已持有的物业，到2028年，滨江自持项目约为200万平方米。
戚金兴更关注养老：滨江不赚钱也要做养老。这是一种社会责任，也是对未来中国老年化问题所做出的姿态。滨江计划于2019年下半年搭建起养老业务的管理班子，2020年正式进军养老领域。最快落地的项目或为浙江的天目山小镇。
值得注意的是，在加大自持租赁物业的情况下，随着资产增厚，滨江集团的盈利能力或将面临进一步的考验，随着后续进入回收期更长的养老产业，前期的资本投入或进一步压低公司的资本回报率，滨江集团的加权净资产收益率近年来呈逐渐下滑趋势，2018年降至上市以来最低值8.26%。
