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【新晋千亿房企】 融信：三年实现百亿至千亿跨越 狂奔后“降债”成关键
来源： 掌柜财经刘慧慧
在当今这个需要不断奔跑才能保证位置的年代，千亿对于所有房企而言已成为一条重要的门槛。成立于2003年的融信中国，今年刚满16岁，2018年正式成为房企千亿俱乐部成员。根据融信中国2018年年报显示，截至2018年12月31日止，全年实现合同销售金额达约1218.8亿元，同比增长约73.35%，无限竞技之完美停车正式闯进千亿房企的梯队。
值得关注的是，从突破百亿至跨越千亿，融信中国仅仅用了三年时间，跑出了一条令人惊叹的增长曲线。狂奔之后，融信主动降速，将“稳”作为首要目标，保利润、降负债，“有质量的增长”将成为其未来发展主基调。
三年完成千亿征程
贯穿整个2017—2018年，掌柜财经关注到超过50家房企提出了销售千亿的目标，融信正是其中之一。2003年，融信集团在福州正式成立。经过5年的摸索和沉淀，四元素魔法书融信在福州市场占有率已经稳居前三。2009年，融信成功进入厦门和漳州，打开了闽南市场。2013年，融信实现跨区域发展，正式挺进华东布局上海、杭州等地，确立了聚焦一二线城市核心区域、打造标杆产品的战略。
图片来源：融信官网
2016年，融信中国在港交所主板挂牌上市，并将总部迁至上海后实现了跨越式蜕变。掌柜财经查阅融信历年年报可以发现，从2015年首次突破百亿到2018年实现至千亿的跨越，仅仅花费3年时间。年报显示，2014-2018年，神秘圈之魔镜融信中国分别实现合约销售额89.49亿、119亿、246亿元、502亿和1218.84亿。此外，融信2016和2017年的销售业绩增长均超过100%，分别同比增长107%和104%，2018合约销售额也有不错的表现，较去年增加约73.35%，达到1218.84亿元。
融信中国近5年销售业绩情况
数据来源：融信年报（2014-2017年合约销售额不含合营和联营公司）
在房地产市场持续调控的背景下，融信中国的快速增长实属不易。对比同时期突破千亿规模的房企如金科集团、富力地产、远洋集团等，融信是其中最“年轻”的一家，也是发展速度最快的之一。
75%土储集中在一二线城市黄金地段
对于房地产行业来说，无论处于哪个周期，房企的规模和业绩爆发都与土地红利息息相关。融信中国的飞跃式发展离不开土地市场堪称“疯狂”的攻城略地。
掌柜财经了解到，英美大炮战融信中国的土地储备在连续数年翻倍增加，从2015年约517万平米快速增长到2016年1100万平方米和2017年约2315万平方米。
数据来源：公开年报
具体来看，2015年融信中国一年内并无收购任何新土地。2016年融信中国进入激进拿地状态，拿下多个地王项目，全年以484.45亿在全国拿下21宗地块，总建筑面积为527.12万平方米。其中，当年融信中国摘得全国单价地王静安区中兴社区N070202单元两幅地块，一战成名。
2017年，融信中国继续扩大规模、加速拿地。当年，融信就通过招拍挂、收并购等方式新增78个项目，新增总建面达到1482万平方米。其中，通过收购宁波海亮及安徽海亮55%股权，融信中国新增约500万平方米土地储备。
2018年，追求稳健的融信中国主动降速，拿地步伐明显放缓。年报显示，2018年共有24块新收购地块，总建筑面积为4，775，121平方米，年末其土地储备的总建筑面积约为25.4百万平方米，覆盖全国39个城市，项目共154个。值得关注的是，融信中国约75%的土地储备位于中国一二线城市的黄金地段，相对优质的土地储备也为融信中国未来的发展提供了有力支持。但不可否认的是，之前几年融信中国抢下的不少高价地王项目，或许会成为未来发展的掣肘，最为典型的同样是静安地王。
融信8大城市群布局
狂奔之后 降负债成主基调
2018年成功跻身千亿俱乐部之后，一路狂飙的融信中国主动降速。1400亿的2019年销售目标同比仅微增15%，并且在投资上也保持相对谨慎态度，将以销售回款的30%-50%用于土地投资。
诚然，三年时间实现从百亿到千亿的跨越堪称神勇，但在融信激进狂飙的背后也不无隐患。上市之前，融信曾经因为其超过1500%的净负债率刷新市场纪录。虽然上市后不断拓宽融资渠道，但其杠杆的运用并没有显著降低，净负债率长期处于高位状态，财务风险不小。最新2018年报数据显示，融信2018年总债务为人民币625亿元，净债务为人民币375亿元，净负债率为105%，虽有明显改善但仍高于行业水平。对此，融信中国CFO曾飞燕曾表示，净负债率方面，融信2019年的目标是降低到70%-90%。“争取在近三年内，降低到行业较好水平。”
融信中国近几年净负债率
此外，在狂飙突进的近几年，飞速扩张的融信中国开始频繁融资，其中港股和海外债券市场成为其融资的重要渠道。仅2018年，融信中国就分6次发行了约10亿美元优先票据、1次11亿港元配售，和1次13亿证券，用于公司营运和现有债务及融资。进入2019年，融信中国的融资动作也是频繁上演，其中分3次发行约7.08亿美元优先票据，用于现有债务再融资。并于今年4月4日，宣布第三次进行股本融资，计划先旧后新配股净筹约11.8亿港元。
融信中国近期融资记录
尤为值得关注的是，近期融信中国一直频繁高利率发债，其中2018年末、2019年初三次发债利率分别达到11.50%、11.25%和10.5%。最新发行2亿元美元优先票据，利率为8.75%。而同期内发美元债的融创利率为7.875%，旭辉为6.55%，雅居乐为6.7%，而近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%至8%之间。
从2015年开始的狂飙突进到2019年的控速调整，跨越千亿门槛的融信中国能否摆脱高负债的影响继续奔跑，做到规模、利润与杠杆之间的平衡，实现稳健且有质量的增长，掌柜财经也将持续关注。
