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导读
上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，中弘犯了房企能犯的大部分错误，如市场判断失误、产品规划失误、投资失败、资金链管理不佳等。宋延庆则认为，老板的价值观出了问题，好高骛远，投机心重，没有将心思放在房地产开发业务上，才导致公司错过了房地产市场难得的“黄金时代”。
10月19日，连续20个工作日收盘价低于股票面值（1元）的中弘股份宣布停牌，等待深交所做出是否终止上市的决定。如果最终退市，中弘股份将成为A股市场第一个因股价连续低于面值而退市的企业。
在此之前，中弘股份的债务问题已为外界所熟知。截至今年10月9日，公司的违约债务规模达到56亿，相当于去年营收规模的5.5倍。
受此影响，控股股东中弘卓业、实际控制人王永红持有的中弘股份股权曾被多地法院进行司法冻结。最高法院信息显示，中弘股份、中弘卓业、王永红均被列为失信被执行人。如今，中弘在多地的项目陷入停工状态，部分高管也陆续离职。
今年以来，仓鼠特技飞天中弘曾多次尝试引入合作方，以托管、重组等方式进行自救，但最终未果。
以房地产为主业的中弘股份，于2010年借壳登陆A股，上市初期，中弘的发展顺风顺水，房地产业务稳步提升，公司还曾因布局一些新兴产业而受到资本追捧，被一度誉为“妖股”。
但自2014年起，中弘的资金链问题逐渐浮出水面。在2016年楼市调控全面启动之后，这一问题逐渐恶化，不仅影响到公司的正常运营，还反映到债市和股市中。虽然国资背景的宿州国厚出手保壳，但公司仍有可能遭遇退市的尴尬。
上市8年来，中弘股份经历了资本市场和房地产市场的双重红利期，可谓占尽天时地利。这样一家企业，究竟是如何滑落到退市边缘的？
成败商住房
中弘股份起家于北京的一个著名项目“北京像素”，这是位于北京市朝阳区的一个商住项目（商业立项，以住宅的形态设计，并向个人进行散售），总体量达70万平方米。中弘在2004年获得该地块，直到2009年才开始销售。
当时恰逢北京地铁6号线规划获批，疯狂的老头加强版项目因享受轨道交通优势，不仅销售顺利，房价也得以快速上涨。到2014年清盘（除地下车库、仓储等）时，项目均价已经从最初的1.7万元上涨到接近4万元。
由于体量庞大，且采用了当时较为前卫的loft设计，北京像素一度成为北京的名盘。这一项目的销售成绩，也支撑了中弘股份上市前三年的业绩。
借助这笔“启动资金”，以及公司在2010年、2014年两次增发所募集的款项，中弘在北京、济南、吉林、浙江、海南、云南等地不断获取项目，开始全国化布局。这些项目多为综合体业态，其中，吉林、浙江、海南、云南等项目体量较大，区域内旅游资源丰富，中弘将其规划打造成文旅项目。这也奠定了后来“地产+文旅”双主业的基础。
到2017年，中弘还通过增发，最终获取海南的文旅项目“半山半岛”，但该项目深陷产权漩涡，不仅令中弘陷入司法纠纷，而且未能对业绩带来贡献，尾大不掉。
兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示，文旅项目具有前期投入大、回款周期长的特征，不仅难以快速产生业绩，机器猫铁人兵团而且对开发商的运营能力和资金实力有着较高的要求。
宋延庆表示，对于多数启动多元化布局的开发商来说，解决办法在于通过快周转的住宅销售回笼资金，来填补慢周转项目的资金短缺。但如果遭遇楼市调控，无论快周转项目还是慢周转项目，都将承受巨大压力。“这几年调控压力大，像中信、万达等布局文旅的企业，日子都不好过。”宋延庆说。
对于中弘而言，文旅项目的资金流动性，一方面来自文旅综合体中住宅项目的先期销售，另一方面来自其他区域的快周转项目。这部分项目主要位于北京，和北京像素一样，大多为商住类产品。
在文旅项目不能快速产生业绩时，北京的商住产品成为中弘的主要业绩来源。年报显示，过去几年，北京市场的销售和回款规模一直占中弘的半数以上。
2017年3月，北京出台调控楼市的“326新政”，不仅暂停个人购买商办类项目的贷款，而且对个人购买商住项目，实施了不亚于住宅项目的限购条款。这使得商住项目“规避限购”的优势荡然无存，北京大量商住项目陷入滞销，一些在政策前夕出售的商住项目，忍者创龙传还陷入退房风波。
对于严重依赖北京市场的中弘来说，这一影响堪称致命。在2016年业绩稍有起色之后，公司在2017年的营业收入下降近八成，仅为10.2亿元，当年的净利润、现金流量、每股收益、净资产收益率等指标均为负值。
中弘在2017年年报中披露了业绩不佳的原因：海南如意岛填岛项目停工、济南中弘广场项目未能按期完工。而受“3·26商办调控新政”影响，北京平谷·中弘由山由谷二期项目和北京平谷·新奇世界国际度假区御马坊项目销售停滞。其中，御马坊项目陷入退房官司，签约金额和回款金额均为负值。
中弘股份经历了中国房地产市场的两个上涨周期，但其上市以来的销售业绩，始终处在上下波动的状态。2016年公司曾实现销售规模56亿，但这已是其最高水平。
“大股东的提款机”
在中弘股份的多元化棋局中，远不止文旅这一项。
2012年，中弘宣布投资矿业市场，2013年创业板“手游风”兴起，中弘于当年7月宣布进军手游行业。2014年，国内电影院线行情火热，中弘又宣布联合上影集团在浙江安吉投资建设影视产业园。
从此后的表现来看，上述规划无一兑现，说明中弘并没有在这些领域深耕的想法。但在二级市场，公司股价却因为这些消息而出现上涨，大股东则借此机会不断套现。
2013年8月6日，中弘公告称，公司与唐杭生团队签署了手机游戏战略合作协议，次日，公司股价涨停。此后的十几天，大股东中弘卓业“疯狂”减持，累计套现20亿。
2015年年初，在公布定增预案后，中弘股价于3月18日报收涨停，但驻扎其中的主力资金却选择大举“出逃”。统计数据显示，当日有3.53亿元净资金流出该股。
由于“逢高必套现”的情况不断出现，中弘股份被称为“大股东的提款机”，董事长王永红的财务技巧也被业内相传。
但这种行为终于招来祸端。正是在手游概念的炒作中，中弘成为徐翔案涉及的13家上市公司之一（其中有两家上市房企，另一家为金科股份）。2016年8月，王永红辞去中弘股份董事长等职务，退出董事会，中弘股份法定代表人由其胞兄王继红接任。
经过不断的增发和套现，王永红对中弘股份的持股比例，从上市初期的70%以上，下降到26.55%。但透过高管团队，王永红仍然实际掌控公司的日常经营。
2015年，中弘提出其最具野心的“A+3”战略，“A”是在A股上市的中弘股份，未来将以旅游地产为主，属于重资产公司；“3”是指中弘于当年收购的三家境外上市公司——开易控股（香港上市）、中玺国际（香港上市）、亚洲旅游（新加坡上市），这三家公司分别涉足互联网金融、品牌管理、旅游，与旅游地产业务形成协同效应。
虽然提振了股价，但这笔投资并不能称得上成功。三家境外上市公司的业绩均不佳，2017年还同时出现亏损。
不仅如此，和文旅项目一样，这些多元化领域都在蚕食中弘的现金流。中弘原海南项目相关负责人向21世纪经济报道表示，每当获得一批销售回款，公司总部就迅速抽走，全然不顾项目本身还有贷款压力。他表示，中弘对建筑商、供应商欠款的现象十分常见。
据21世纪经济报道了解，从2017年下半年开始，中弘的部分项目就出现欠薪、停工等现象。其中，位于浙江安吉的新奇世界文旅项目尤其严重，涉及多个资管计划违约。截至今年10月9日，中弘股份的违约债务规模（本息合计）达到56亿。
从2014年开始，中弘的资金压力就逐渐体现在财务报表中。过去4年（2014年至2017年），中弘股份的营业收入一直波动，2017年降至10亿元。这期间，中弘股份的经营活动现金流始终为负。
上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，中弘犯了房企能犯的大部分错误，如市场判断失误、产品规划失误、投资失败、资金链管理不佳等。
曾有机会“断臂求生”
今年以来，积重难返的中弘尝试引入“外援”求救，但过程并不顺利。
2月，中弘卓业、王永红与深圳港桥基金共同签署了重组协议，深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一只不超过200亿元人民币的私募股权投资基金，用于重组中弘集团旗下的所有资产。但因“未能与相关债权人就偿债安排及该重组事项达成一致，并取得债权人同意意见”，该重组宣布终止。
6月29日，中弘卓业与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签署协议，拟将其持有的中弘股份26.55%的股份转让，后者接手后将成为中弘股份的控股股东。但按照规定，上市公司因涉嫌证券期货违法犯罪，在被中国证监会立案调查期间，大股东不得减持股份。因此，此次股份转让于8月27日遭遇搁浅。
8月，中弘股份、中弘卓业与加多宝集团及前海银谊资本签署托管协议，约定由加多宝及银谊资本对公司及集团进行债务重组。但由于加多宝集团经营情况和财务数据的描述与实际情况严重不符，引发分歧，各方于10月9日正式宣告结束合作。
在此期间，坏消息不断出现。
5月29日，大公国际将中弘股份的公司主体信用等级调整为B，评级展望维持为负面。大公国际认为，“中弘股份经营获现能力下降，资产可变现能力及债务融资能力减弱，获得股东支持难度较大，加之大额资金外流，偿债来源匮乏。”中弘的相关债务评级也被下调。
8月14日，因涉嫌在2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告有虚假记载，中弘被证监会立案调查。
直到10月9日，最终的“接盘侠”出现。当日，中弘与宿州国厚、中泰创展签署托管协议。宿州国厚的大股东是国厚资产，后者经安徽省政府批准设立，系国内首批地方AMC公司。严跃进认为，这一背景决定了，宿州国厚会千方百计保住中弘股份的壳，从而进行其他的资本运作。
中弘曾在2010年借壳ST科苑集团登陆A股，ST科苑的第一大股东是宿州市新区建设投资有限责任公司。如果壳真能保住，这个壳资源将在8年后再度回到安徽宿州。
但此时，中弘已经没有回旋余地。从9月13日起，中弘股份的收盘价连续14个交易日低于股票面值，并触发退市警报。此前的8月15日-9月4日，中弘就曾出现过收盘价连续15个交易日低于面值的情况。
中弘在协议赋予后者“有权单方面解除协议”、“有权决定是否续期”等条款，退让的姿态十分明显。这些条款甚至还因缺乏约束力被深交所问询。
10月16日，中弘股份董事长王继红、总经理张继伟提出辞职，意味着管理层的“换血”已经开始，王永红将彻底从中弘退出。
据21世纪经济报道了解，早在中弘四处求救之前，包括融创在内的部分房企曾与中弘商谈项目收购事项，但因价格等原因，最终未能谈拢。
宋延庆认为，如果当时中弘选择“断臂求生”，或许不会落到今天这步田地。“这反映了中小房企的一种典型心态，他们心有不甘，总觉得市场会变好，所以不舍得低价出手。”宋延庆说，在当前的调控形势和市场变局下，这种侥幸心理只会害了自己。
（编辑：黄锴）
