精装修房按毛坯房验收备案 业主困惑这种房到底收不收
河北一开发商卖房时宣称“100万住精装别墅，danmeimanhua给你一个五星级的家”，吸引不少业主购房。购房两年后，开发商如约交房，但业主们被要求先收后验，有业主坚持先验后收后发现“猫腻”，实际房屋装修质量和宣传严重不符，精装房变垃圾房。业主们向当地房管局反馈后更是发现，该项目是按毛坯房验收备案。《天天315》本期聚焦：精装修房按毛坯房验收备案，业主困惑这房到底收不收？
央广网北京8月8日消息据经济之声《天天315》报道，与毛坯房相比，精装修房可以让购房者省去入住后的装修烦恼，但精装修房的验收内容却比毛坯房多很多，购房者想要验收到位很难。所以目前精装修房的现状是，和项目供应一起与日俱增的还有投诉。
精装修房该如何验收？有些精装房在验收时没检查出问题，在使用过程中，问题才慢慢凸显，该怎么处理？先来关注一个案例。
河北一开发商2015年卖房时宣称“100万住精装别墅，给你一个五星级的家”，吸引不少业主购房。购房两年后，开发商如约交房，但业主们被要求先收房后验房。有部分业主坚持先验后收之后发现“猫腻”。业主朱先生介绍，购房合同上约定的交房时间是在2017年6月30日，开发商在6月22号提前通知业主收房，他因家里有事，打算7月初再去收房，在6月22号他就听说，开发商交付的实际房屋装修质量和宣传严重不符。
朱先生说：“在6月22日到7月2日之间，就已经有部分验房的业主在业主群里反映，房屋质量有很大的问题，生命方舟4攻略完全不具备交房的条件，同时在交付流程中也存在一些很大的问题。首先，他要求先交钱，签署收楼通知，然后去拿钥匙看房，若发现问题再整改。我认为这整个流程违反了相关要求。7月1日时就已有业主向碧桂园官厅湖的开发商提出了抗议，抗议的主要内容是项目的装修水平有问题，完全不具备交付的条件。另外，收房流程是不对的，他要求预付公摊水电费一千元，这不合理。当时，他们只是口头答应取消一千元的预收公摊水电费的收费，但对于其余的问题没有进行任何回复。因为我当时没有收房，只是在群里听到大家这样讲。”
7月2号，业主朱先生自己去收房时，也坚持要先验房再收房，开发商勉强答应，但答应验房后，开发商没有出示“两书三表”，只是让朱先生对要接收的房屋进行了实地验收。朱先生说，他认为验房第一步就是要先检查开发商的文件是否符合要求，但他当时向开发商提出要查看《竣工备案表》等文件时被拒绝。之后查验房屋时，不出所料，精装修房看上去像没有完工，满屋垃圾，水电暖没有接通，卧室顶层还有漏水现象。
朱先生：“除两书三表外，内部的装修图纸也没有向业主提供，在没有任何依据的情况下，宾馆找证据1我不知道怎么验房。房子根本没有办法收，所以拒绝了签署任何收楼通知以及整改的要求。后来，我从有关政府部门那里了解到，他们只有报备的毛坯房以及验收的要求，报备的并不是精装修房。”
购房人买的是精装房，但开发商在房管局备案的却是毛坯房，业主们认为开发商的做法既违规又违法。
朱先生说：“我认为开发商主要存在一些共性的问题，导致所有业主没有办法收房。第一，以毛坯房报备，以精装房出售，这已经得到了怀来县住建局的确认，那么，项目现在只取得竣工许可证以及房屋验收的相关手续，包括监理的手续全部都是毛坯房，也就是说，从毛坯到精装修，并没有向任何部门报备，也没有任何监理公司进行监理，所以造成房屋整个的装修质量非常差。按照国家规定，如果卖的是精装修房，那么，在主合同之外需要签补充的装修协议和补充合同，这些协议同样需要在当地的住建局部门进行报备。另外，在补充协议中有一项验房标准，他仅仅列出了提供油烟机、盆等东西，所有物品也只有数量和名称，没有任何的标准。国家规定如果是精装修，那就必须标明品牌，并且要表明精装修的具体价格，www.rzzx.com.cn但是这些全都没有。”
除了精装修房按毛坯房验收备案问题外，业主们发现房屋普遍存在的共性问题还有：实际房屋装修质量和宣传严重不符，100万住精装别墅，五星级的家里装的门和地板，疑似纸皮门，纸皮地板，质量很差；不少房屋都存在漏水现象。
业主：“整个房屋的装修根本没有完成，称不上是精装修。就装修的材质上来讲，很可能是以次充好，门、地板一沾水就起皮，把地板打开发现是一层一层的，很像纸做的地板。门也是一样，从被装修撞坏的门裂缝上看，其强调的钢木门，就像纸皮门一样。还有很多房间出现漏水和返潮的现象，地面出现，水暖管也有爆裂的情况。”
业主们认为房屋不具备交房条件，大部分人拒绝收房，开发商派代表多次和业主沟通解决方案，并每次都答复“会尽快修好”，但修补过后，业主们发现，修修补补，只治标不治本。业主们后来又向开发商北京总部及当时住建部门投诉。
朱先生说：“之前答复的是看各家的情况是什么样，然后给修。但是在这个过程中，从7月11日到8月4日，装修工人很多的修法都是不同批次的工人来修，造成了房屋的破坏性的修复。我家一开始只是发现墙面天花板漏水，第一次修完后天花板漏水就得拿盆接着，二龙湖浩哥之龙在江湖第二次修复才整个刨了地面，把地面做成防水，到现在还不知道漏不漏。8月4日，由北京总部的负责人来接手后续的问题，说是会给业主一个满意的答复。”
7月2号至今，开发商一直没有给出合理的答复，业主们担心这次开发商又会食言，所以又向媒体求助。业主们向记者提供了视频、图片、购房合同等证据资料。在多段视频中，开发商都答复业主，“会尽快将房屋修好”。
开发商表示：“对于房屋质量问题，我们也想把这些问题解决好，可能过程中某些方面还存在一些瑕疵，比如人员安排存在一些瑕疵。基于这些问题，我们成立了快修队，在最短时间内肯定给给业主们修完，我们验收合格后再通知你们收房。”
在这段视频中，对于出售的是精装房，备案的为什么是毛坯房等问题，开发商方面没有给予明确答复。
记者注意到，开发商卖房时印发的宣传资料上写着“100万住精装别墅，给你一个五星级的家”，但购房合同上却没有写明，业主购买的是精装修房。购房合同分为两部分，毛坯房合同，外加一份补充协议，补充协议中只有一页内容提到这个项目为精装修别墅，这页协议的标题是装修交付标准，但内容很简单，有装修材料明细，但没有写明品牌、数量，还有价格。合同语焉不详，维权可能受阻，业主们也因此头疼不已。
业主：“当时宣传册上全部列名是“精装房”，大家并不知道他报的是毛坯房，按照精装房的标准，最后要出具分户验收表，验收表上会标明每一项内容，包括门窗建材、主体建筑的工程的水泥标号等等，所以大家在买房时就没有考虑附加补充协议里是否将每一项都列明。再者，2015年时房子正在建设中，有些东西的建材确实也没办法明确出来。
购房人买的是精装修的房子，但是开发商在房管局备案的却是毛坯房，为什么不按精装修房验收备案？记者昨天向开发商方面核实了相关的问题，并且告知对方业主的诉求。昨天下午，业主联系记者说在媒体介入之后，开发商方面已经答复说会妥善的处理房屋的问题，并答复两天之内会回复业主具体的解决方案。《天天315》节目也会继续关注并报道业主维权的进展。
关于这一话题，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云以及北京潮阳律师事务所律师邵桐共同作出分析与解读。
经济之声：开发商如约交房，但业主们被要求先收后验，有业主坚持先验后收后发现“猫腻”，实际房屋装修质量和宣传严重不符。业主们向当地房管局反馈后更是发现，该项目是按毛坯房验收备案。还有开发商在交房时没有出示“两书三表”。这个项目的新房交房流程存在哪些问题？
邵桐：“两书三表属于开发商在交付房屋之前证明该房屋具备交付条件的一个前提，也是法律规定开发商应当承担的义务。如果这个开发商在向业主交房之前没有出示相关的两书三表，我们怀疑这个开发商在交付房屋的时候，这个房屋是否通过了相关的竣工验收以及是否符合交付条件。因此如果开发商如果不出示或者拒绝出示的话，那么从这个消费者或者说我们的业主是有权利拒绝验收和收房的。”
经济之声：记者注意到，开发商卖房是印发的宣传资料上写着“100万住精装别墅，给你一个五星级的家”，但购房合同上却没有写明，业主购买的是精装修房，购房合同分为两部分，毛坯房合同，外加一份补充协议，补充协议中只有一页内容提到这个项目为精装修别墅，这页协议的标题是装修交付标准，但内容很简单，有装修材料明细，但没有写明品牌、数量，还有价格。合同语焉不详，维权可能受阻，业主们也因此头疼不已。分拆签订装修合同，会给购房者权益带来损害？
芦云：“一般这种精装的商品房在销售过程中都会签订两个合同，一个是房屋买卖合同，另外一个是委托装修的合同，只要房屋买卖合同和委托装修的合同符合法律规定，就是没有问题的。问题就在于房屋买卖合同签订之后，你所签订的房屋装修合同的条款是不是全面和充分。比如房屋装修合同通常会对装修的造价、装修的材质、品牌，甚至同品牌的规格，产品的批号、厂名、批次有着明确的约定，如果是这样，消费者依据装修合同去进行房屋质量的装修验收是有理有据的，而这个案件中最大的问题是他后来签订的装修合同并没有实质的内容，也就导致消费者在签订这份合同的时候，对于将来开发商所能交付的房屋的装修品质、装修品牌，甚至一些细节问题都无从知晓。我们不知道这个案件中有没有样板间，有时候他也会写一句“非交房标准”，所以这就会导致消费者看到的样板间和房屋实物有着天壤之别。所以我们要提醒大家，如果购买精装修房，一定要重点审查装修合同，重点把关里面约定的装修材质、品牌等具体内容。”
经济之声：精装修房合同到底该怎么签？有没有相关的法律法规对全装修交付市场，制定了相应的约束细则？
邵桐：“我们国家现在有一定的政策和法规。首先这些已经颁布实施的政策和法规带有一定的行业的指引性和鼓励性，也就是鼓励同行业内的开发商或者装修公司根据一定的标准进行精装修或者全装修。在装修的过程中，相关政策也对装修的标准以及选用的材料、品牌以及材料品牌所使用的部位都进行了规定，但是目前可能很少企业会遵照实施这个规定，因为它毕竟是一个鼓励性和指引性的政策法规，对于没有遵照执行的企业，现在并没有相应的惩处措施，所以这些完全依靠开发商与购房者之间在签订合同之初所做的合同当中的详细约定，这些才是购房者日后维权的一个主要依据。”
经济之声：有一个很重要的问题就是现在很多购房合同其实都是格式合同，消费者要想在附加条件当中加进一两个内容是相当难的，我们的消费者应该怎么办？
邵桐：有一个相关政策规定，开发商在卖全装修房的时候要具备一个样板间，这种样板间要在交付房屋之后拆除，这为消费者提供了一个有法可依的基础。你在签订房屋装修合同的时候，如果开发商不允许在合同当中做过多的变更和修改，最起码你也应当保留样板间的相关证据，并将此作为以后交付房屋时的对照参考。
拍照可以，但是拍照可能会存在一个问题，比如墙面漆是什么品牌，这通过拍照是无法获得的，所以这些内容最好还是在合同当中予以明确约定。”
经济之声：精装修房该如何验收？有些精装房在验收时没检查出问题，在使用过程中，问题才慢慢凸显，该怎么处理？
芦云：“精装房的验收可以分为两个部分，一个是房屋的主体结构工程，在交房的时候，它要具备‘两书三表’，包括住房质量保证书、住宅使用设计说明书，竣工验收备案表等硬性的条件。第二，在使用的过程中如果是因为装修的问题，比如里边的一些材质、地板或者墙面出现了问题，我们国家对此有相应的室内装饰验收的规范，这个规范是一个国家的标准。此外，我们有一个关于质保的规定，比如主体工程、装饰供暖等，所以我们有强制性的国家规范和标准，这可以成为一个维权的依据。
第二，在有法律强制性规定的情况下是按照法律规定去执行，如果没有法律规定或者双方的约定高于法律规定，这时候就要看合同的约定。合同约定中对于这些品牌的质量，还有涉及到室内空气有害气体的超标问题等，都应当在我们国家相应的规范文件还有合同中予以明确约定。如果事后消费者或者业主有证据证明他们的交付违反了我们国家的相应标准，是可以依据这些去维权和主张相应权利的。
另外消法也规定了在装饰装修领域，六年之内有一个半年的举证责任倒置，这其实也是为了发现在装修装饰过程中存在的一些不易发现的问题，这时候应由装修方去承担举证责任。”
经济之声：对购房者来说，精装修比毛坯更具更加省心、省力、省时，业内人士也普遍认为精装修房是房地产发展的方向。但精装修房的现状是，和项目供应一起与日俱增的还有投诉。买房，到底是选毛坯房还是精装修房？购买时，需要注意哪些问题？
邵桐：“首先在签订装修合同的时候就要有一个特别的注意，主要注意像墙漆、地砖这些容易造成混淆或者容易被偷梁换柱的产品，这些应当在合同当中有一个明确的约定。
另外，在签合同之初一定要对相应的样板房和之后交付的商品房的类似或者相同性予以相应的考量，希望购房者在签订合同之前都进行仔细的观察，并且保留相应的证据。
第三，对于一些隐蔽的工程，例如水电管线路的铺设，如果在日后收房以后发现有质量问题，根据相关法律规定，也是由装修的一方或者房地产开发商来在质保期内承担相应的责任。因此消费者在这些隐蔽工程上不用过于担心。”
芦云：“这可以分为事前、事中、事后三个阶段。事前就是当你选定一个开发商或者一个地段要购买毛坯房或精装房的时候，首先要对这个开发商以及他提供的装修装饰的合同，还有事后提供的物业服务这三大块有一个充分的认识。当我们提出建议的时候，开发商或者销售人员会说我们公司的合同就是这样的，不允许修改，这时候消费者就要去衡量这是否会对房屋构成实质性的影响，如果他推卸的这部分责任已经构成了他责任的免除，这样的房屋还是需要谨慎选择。如果是细枝末节的问题，双方可以进行协商。
事中就是当这个开发商要允许业主验收的时候，首先要看‘两书三表’是否具备；第二就是在具体验收的时候要查验水电气、门窗、墙面、地面以及渗水是不是符合交房的条件；第三就是在进入房屋之后一定要注意室内有害气体的超标问题，如果有异样，一定要在入住之前，就把这个问题提出来。
事后无论是发现房屋的主体结构或者装修装饰出现了问题，业主首先要及时的反馈给开发商或者物业，同时要留存相应的证据，拍照或者是录视频都是可以的。之后有国家标准或质保期限的开发商应当按照国家标准去采取补救的措施，进行相应的维修。如果超过了质保期，就要看开发商与业主之间在合同上有没有约定，这样才能更好的维护业主的权益。”
