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房企分拆物业上市应对“融资难”
今年，继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后，佳兆业物业和滨江服务也启动上市计划。
本周，佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书，加入分拆物业板块赴港上市房企的队伍。
今年，物业公司上市的队伍正在快速扩充。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司，也是在港交所主板上市的第九家物业公司。
在业内人看来，在“融资难”的背景下，房企分拆物业公司上市，阿德马城寨不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，抢占鳌头。
滨江服务
“小而美”突围搏上市
前后两年的筹备，名气仅次于绿城集团的杭州本土房企滨江集团分拆物业公司上市迈出了实质性的一步。
11月26日，滨江集团旗下的滨江服务集团有限公司也向港交所递交了申请书，拟在香港主板上市。
如果上市成功，今年欲冲刺千亿的滨江集团将拥有“A+H”双融资平台，获得更高的总市值。
受限于地域布局迟缓
滨江服务成立于1995年，截至2018年8月31日，其在浙江的15个城市及上海设立了35家附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务。
截至今年8月底，滨江服务共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，纳拉克在哪在管物业面积为1080万平方米，不足绿城服务目前管理面积的十分之一。
在规模较小的情况下，滨江服务的布局也相对单一。依托于滨江集团，滨江服务的物业布局呈现明显的区域化特征，其主要集中在浙江省，区域化特征明显。就目前的布局来讲，滨江服务仅是一家规模相对小的区域型物业管理公司。
这也源于其控股股东滨江集团全国化布局的迟缓。作为浙江本土房企，在杭州本地，擅长于做高端住宅的滨江集团的名气仅次于绿城集团，但是就全国化而言，走出浙江省，滨江集团的知名度较弱。2015年才开始进行全国化布局的滨江集团，显然相对于其他全国化房企步伐慢了一步，金雄镕尤其是进军上海和深圳的进展并不理想，也一定程度影响了其全国化布局的速度。
受制于此，滨江服务的地域局限性较强，规模增速在未来也依赖于对外扩张的程度，所以滨江服务的规模增长也取决于突破地域性的天花板。
扩张复合增长率达40%
虽然规模相对较小，但是，滨江集团的复合增长率较快，营收和利润增幅较大。
申请书显示，在2015年、2016年和2017年，滨江服务分别实现收入1.59亿元、2.26亿元和3.49亿元，相应的净利润分别为0.11亿元、0.22亿元和0.58亿元，三年间滨江服务的复合年增长率为48.3%。
对于分拆上市的物业公司而言，对于集团公司的依赖度较强，复仇女神战术折刀使得其营收来源单一，风险性增强。为了扩大规模，提高营收，滨江服务在谋求上市之前的两年，已经开始在区域内对外扩张，目前收效显著。
2015年-2017年以及截至2018年8月31日，滨江服务来自滨江集团的收入仅为4610万元、5040万元、6510万元及3760万元，分别仅占总收入的29%、22.3%、18.6%及12.2%。
正是由于规模和利润的增速较快，使得滨江集团对分拆物业上市抱有信心。如果物业公司成功上市，那么对于已经在深交所上市的滨江集团而言，将打通“A+H”双资本平台，更高的总市值也将增加融资机会。
近两年来，滨江集团正处于冲刺千亿规模的提速期。由于规模化和全国化扩张的需求，滨江集团需要更多的资金来满足高速扩张。
财报显示，今年上半年，滨江集团实现销售额405.5亿元，同比增长81%；营业收入95.54亿元，同比增长92.33%。归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，同比下降36.95%，资产负债率上升至77.2%
佳兆业物业
七成募资用于并购扩张
继新城物业上市之后，佳兆业物业也敲定了上市日期，12月6日，即将成为今年年内第10家上市的物业公司。佳兆业物业11月26日公开的招股书中显示，佳兆业物业发售股份总数为3500万股，发售价介于9.08-10.88港元之间，按中间价每股9.98港元计算，集资净额约2.795亿港元。
营收增速有待提升
招股书中显示，佳兆业物业成立于1999年，很长一段时间内主要承接佳兆业集团开发的物业，直到2014年才开始对外承接业务。
截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖37个城市，管理124个物业项目，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，其中来自佳兆业集团开发的项目86个。
佳兆业物业仍然是一家高度依赖母公司输送业务的公司，这在营业收入方面同样得到体现，来自佳兆业集团及关联公司的收益占比高达50.9%。
2015年-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。
根据上述披露数据，目前，佳兆业的营收规模和增速与龙头物业公司碧桂园服务、绿城服务等尚有较大差距。2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，增速仍然有待提升。
佳兆业净资产收益率呈现下降态势，招股书显示，佳兆业的股权回报率即净资产收益率在2015年-2017年分别为33.1%、25.0%、23.4%，呈现下降态势。在上市成功后，面对股东，如何提高股权回报率是佳兆业需要思考的问题。
此外，佳兆业物业的毛利率相比于同等规模的物业公司较高，仍然保持30%以上的水平。2015年-2017年，其整体毛利率分别为34.6%、30.1%、30.5%，2018年上半年为34.2%。
负债方面，佳兆业物业降低负债的效果较明显。2016年与2017年负债率为206%、106%，而今年上半年负债率降低至49.2%。
将快速扩充业务规模
对于此次募集资金的用途，佳兆业物业在招股书中表示，预计全球发售所得款净额约为2.8亿元。
其中，50%的资金用来收购和投资物业管理公司，而20%的资金用来收购和投资能够提供社区增值的产品及服务的公司。
对此，佳兆业物业透露，未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。
同时，在四大业务板块中，社区增值服务、智能解决方案服务是佳兆业物业未来重点发展方向。
目前，社区增值服务主要由其收购的深圳市齐家互联网科技有限公司提供，旗下开发的K生活APP可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来，为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。
佳兆业物业表示，未来，将在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。
本版采写/新京报记者徐倩
