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2019年，整蛊白领先生成功晋升为千亿房企的融信中国，选择主动降负债。近日又通过发债还债的方式，募集96.6亿元金额。值得注意的是，选择主动降速的融信中国，今年上半年的经营困境也显露出来。
撰文/ 廖凯
编辑/ 卢泳志
2016年，一家名不见经传的闽系房企，在与众多头部房企的角逐中，经过400多轮竞价，以110.1亿元拿下上海静安一幅住宅地块，一战成名。
当时，这一地块刷新了全国住宅的最高总价和单价，小智卡盟成为新晋“全国地王”。这家企业就是两年后，成功晋升为千亿房企的融信中国。
敢于斥资超百亿拿下一幅地块的融信中国，2016年合约销售额仅为246.39亿元。对于地王的青睐，展现出闽系房企激进和凶猛的性格。
如今，在房住不炒、“三道红线”的加码下，昔日有着“地王收割机”之称的融信中国，开始放缓发展步伐，解决此前支撑它快速增长的债务问题。
01
募集近百亿资金，以债还债
10月21日，上海证券交易所批露，融信中国2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态再度更新，林更新蒋梦婕散步处于“已受理”状态。
该笔小公募也由9月16日的88.8亿元，变更为如今的96.6亿元。募集书显示，本次债券发行总额不超过人民币96.6亿元，拟分期发行。债券期限不超过5年，可以为单一品种或数个不同的品种。
对于此次发债用途，融信中国表示募集资金拟用于偿还发行人已发行的公司债券。
图片来源：中国网地产从公示的数据来看，融信中国拟用于偿还的六只债券，在2019年到2020年8月期间发行，发债规模达到104.5亿元，回售本金和利息达到113.68亿元，其中需要明年偿还的金额为67.87亿元。
目前，逃出游客旅馆融信中国正通过以债换债的方式，解决当前的债务问题。今年以来，算上此次小公募的发债金额，融信中国新增公司债券将达到126.1亿元。
风云地产界（微信公号：fydcj888）了解到，2019年末到2020年6月末，融信中国流动负债分别为1264.06亿元亿元和1268.45亿元，资产负债率为76.45%和76.08%，整体变化不大，仍处于较高位置。
截至2020年6月，融信中国的短期借款及一年内到期的非流动负债总额达到169.43亿元，拥有现金及银行结余312.59亿元，奥巴马抓大盗中文版借款总额689.37亿元，短期偿债压力不大。
02
主动降速，未来3年增速目标10%
面对公司的债务问题，融信中国表示要追求有质量的发展。选择主动降速之前，融信中国曾经历3年的高速增长。
2016年-2018年，融信中国分别实现了246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元的销售额，增幅分别为106.77%、103.88%和142.6%。三年翻番式的增长，让融信中国成功晋升为千亿房企。
在此期间，融信中国的净负债率也高居不下，分别为98%、159%、105%。经历了高速增长，进入千亿阵营后，融信中国降速明显。
2018年业绩会上，融信中国曾主动提出降成本、降负债、企业健康发展放在第一位。2019年，融信中国成功将净负债率从2018年105%降至70%，下降了35个百分点。
与此同时，融信中国2019年全年实现合同销售金额1413.17亿元，同比增长15.9%，增速下降明显。
对于2020年的销售目标，融信中国总裁余丽娟表示，未来三年内还是要追求有质量的发展，有信心每年保证10%-12%左右的增长，一改此前制定的2000亿元目标。
最新披露数据显示，截至今年9月，融信中国实现了销售额1001.21亿元，同比增长6.5%，较年初制定的增速目标，尚有一段距离。
值得注意的是，在业绩增速继续放缓的情况下，融信中国2020年上半年净负债率增至91%，暂时超出了2020年净负债率维持在70%-90%的目标。
03
盈利能力下滑，净利率不足10%
跨过千亿门槛后，融信中国降速并不太顺利，面临着新一轮的外部压力。
8月16日，金融监管高层吹响新一轮房地产调控的号角，新出现的“三道红线”融资要求，进一步加强对房企的融资调控。
尽管融信中国已经开始主动降负债，但“三道红线”出现之后，仍有资产负债率触及70%的红线，获得一场“黄牌”，未来融资有息负债规模年增速不可超过10%。
今年上半年，融信中国净负债率回升了21个百分点，照此速度，年末或将触及净负债率100%的红线。
不可忽视的是，在外部压力到来的同时，融信中国自身的经营问题也在显现。
图片来源：融信中国年中报中报显示，融信中国2020年上半年营收为210.66亿元，而去年同期为266.16亿元，下滑20.85%。毛利润为31.40亿元，比去年同期63.61亿元，下降50.63%。
经营业绩大幅下降的背后，其毛利率由去年同期23.9%降至14.9%，下降幅度达到37.66%。净利润率由去年同期13.2%降至7.8%，盈利能力下滑明显。
多项核心经营指标如此大幅度的下滑，是融信中国自2016年上市以来，从来没有发生过的。
知名地产分析师严跃进曾表示，过去几年房地产市场中经常出现“黑马”类型的房企，但在2019年的时有几家房企其实遇到了很多困难，被证明激进扩张是无效的。
如今选择主动降速的融信中国，百亿发债之后，又将如何稳住自己的经营局面。
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