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原标题：“年报非常好”的万科 当下真值得入局吗 来源：格隆汇
格隆汇11月25日丨2017年10月，万科创始人王石卸任董事局大大职位，标志着旷日持久的“宝万股权之争”终于落下帷幕。接下来的2年时间，王石本人逐渐淡出资本市场的视野。
今年10月，王石新书《我的改变——个人的现代化40年》已经开售，但没有在市场上引起多大的反响。11月23日，在首都图书馆新书分享会上，王石谈及万科称“根据我掌握的信息，公司年报非常好”，引起了轩然大波。
11月25日，万科A（000002.SZ）大涨6.07%，万科企业（2202.HK）大涨5.24%，A+H市值一日合计大涨超过180亿，并带动港A两市房地产板块集体暴涨。王石的“剧透”乐了广大的散户朋友，同时也迎来信披违规的质疑。
后来，万科A在互动易上紧急回应称，热血无赖飞膝击晕公司未向王石先生提供有关经营业绩的未披露或预测数据，王石未掌握关于公司业绩的内幕信息。说白了，万科认为这是王石自己的判断，我们什么也没干！
王石“泄密”所带动的行情，并不持续，今日万科下跌超1%。当然，这也有消息面上的利空。昨日晚间，“建行总行暂时关闭了该行深圳分行的按揭贷放款系统，或将于2020年元旦恢复放款。”迅速占领财经头条。
今年以来，万科累计上涨24%，不算多，并且相比于2018年1月历史高点仍然下跌超过27%，远远跑输同期其他领域的白马龙头。
那么，问题来了，风口当下的万科，究竟还有没有投资价值？
一、万科为何持续萎靡？
今年前三季度，万科营收2239.15亿元，三晋源木门同比增长27.12%，归母净利润182.41亿元，同比更是大增30.43%。去年，营收和归母净利润同比增速分别为22.55%、20.39%。
今年相对去年，盈利数据均好于去年。然而30%以上的利润增速并没有带动万科股价走多强。
为什么？
第一，万科今年的销售额以及销售面积的同比增速大幅下滑。
今年前三季度，销售金额为4756亿元，同比仅增长10.2%，销售面积为3062万平方米，同比增速下滑至5.5%。因为房地产的结算周期的因素，业绩并不是反应当下的真实情况，存在滞后性。这也是30%以上的利润增速还拖不动万科股价上涨的重要逻辑之一。
第二，市场对于未来预期的房地产市场极度悲观。
除了此前限售限贷限购等传统打压手段外，今年上层政策直接围堵房企的“融资端”，导致超过446家中小房企破产，大中型房企仍然受到波及，甚至一些大型房企全面停止拿地，美女箭术杀妖并加大“甩卖”回笼资金。
并且，在三季度政治局会议上，高层明确提出不再靠房地产刺激短期经济增长，明确政策不会放松。这无疑让房企们心灰意冷，更是给投资者浇了一盘冷水。
数据上，同样有所表现。2019年1-10月，全国房地产开发投资额累计人民11万亿元，同比增加10.3%，较前9月环比回落0.2个百分点。
总之，不管是开发商，还是投资者，均对于未来的房地产市场持有非常悲观的预期。这亦是包括万科在内的地产板块表现持续低迷的重要因素之一。
二、长期投资逻辑不变
在A股市场，一家优秀的上市公司往往伴随着高分红，不管是茅台平安还是格力美的，还是万科恒大。这是从侧面反映投资价值的维度之一。
在房地界，万科一直是行业标杆，不管是对于行业远景把握、公司治理水平、经营稳健、以及对待中小股东上。
我们来看一组分红数据：万科自从1991年上市以来，365betok.vip共计分红27次，意味着上市后便有分红记录。这在大A市场上是极度少见的。
27年来年，累计实现净利润为2011.7亿元，累计分红高达573.6亿元，累计分红率高达28.51%。
并且，万科的股息支付率越来越高。2012年，股息支付率为15.79%，2018年已经高达34.97%。据统计，最近5年股息年化增长率为20.6%，最近10年股息年化增长率为35.5%。
目前，万科股息率为3.774%，仅次于2013年的5.07%。这意味着股价不涨，拿着分红就有将近4%的收益率，跑赢大多银行理财。
虽然未来5年，不能奢望股息增长率能达到20%以上，取一半也有10%，加之近4%的股息率，手握万科，未来享有14%的收益率不难。
那么，对应万科的增长逻辑又是什么呢？
1、房地产仍然是经济的支柱
前三季度，GDP同比增速仅有6.2%，单看三季度仅有6%。
今年以来，贡献经济增长60%的消费表现较为疲软。其中，9月消费增速同比增长7.8%，环比8月提升0.3%，而到了10月，增速回落0.6%，仅有7.2%。
另外，全国固定资产投资完成额累计同比增速为5.4%，房地产投资增速为10.5%，基建投资增速为4.5%。
从目前的数据来看，地产销售表现并不差。1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。前10月，商品房销售额同比提升7.3%,已经是连续第4个月环比回升。
房地产依然是国民经济的“定海神针”，如果未来经济继续下行，稳定房地产投资是必要的。最近一时间，南京、深圳、成都等地方城市均采取不同程度刺激低迷楼市，也基本贯彻“松了就要紧，紧了就要松”的原则。
未来，房地产肯定没有过去一轮增速那么快，但地产仍然是支柱，我们的城市化率还没有达到西方发达国家的水平。
纵观全球，房地产几乎无一例外的是国民经济增长的重要一环。在中国，同样缺不了这把夜壶，经济压力大的时候，拿出来用一用是必须的。不要看口号看得响亮，要看实际怎么做。
2、万科享受超行业平均的增速
其实，万科对于地产前景把握几乎是所有房企中最有前瞻性的。在2014年，万科高喊地产进入“白银时代”，拿地谨慎保持稳健的扩张速度，而不像碧桂园等大型房企疯狂拿地、疯狂扩张，一度冲上房企的“头把交椅”，赌的就是未来地产反转。
然而，事实并不是那样。2018年，万科首度打出“活下去”的标语，叫醒了沉睡不醒的大中小房企，提前应对未来的糟糕的宏观背景。
万科，其实算是最早开启转型的地产巨头。
2014年，万科物业营收19.9亿元，到2018年增长至98亿元（营业利润率为17.4%），增长392%，占总营收的3%。
此外，万科还大力发展租赁市场。截止今年9月底，公司租赁住宅业务覆盖35个城市，累计开业9.8万间，其中74%位于一线、杭州等14个核心城市。
虽然，万科还没有完全转过头来，但动作要明显快于同行。可以看出，万科管理层具备商业远景意识。
从历年财报看，万科经营稳健（扩张不急不慢），财务信用状况极好。万科最新发行的五年期住房租赁专项债，利率竟然低至3.55%，仅比十年国债略高；公司半年报信息显示，公司发行的债券最高利率仅有4.54%。
所以，万科未来长期跑赢行业平均增速是板上钉钉。并且，随着接下来的一轮房地产市场洗牌，万科等为首的龙头房企有望扩大市占率。
三、尾声
目前，万科动态市盈率为8.43，处于多年来估值区间下限。从PB角度看，目前也仅有1.92倍，同样处于较低水平。
此外，明年宏观经济预期还将继续受压，房地产市场也不会太好，短期投资还将面临政策调控等多方面的影响，风险不小。
如果从中长期来看，目前入局的点位是不错的，毕竟是历史估值地位。不过要记住，未来房地产股投资不会有太强的爆发力，但是享受一个稳稳当当、超过10%以上年化收益率应该不成问题。
