*ST华业（维权）债务爆雷窘境难破
新楼盘玫瑰东筑回笼资金有限
《红周刊》见习作者 谢碧鹭
“百亿萝卜章”造假事件余波尚在的*ST华业，祭天化颜歌至今依旧处在面值退市的危机中，7月12日收盘股价为0.98元。而*ST华业股价能否走出低迷，关键在其债务危机能否得到化解？
按照*ST华业董事长徐红的说法，*ST华业目前正在自救，包括通州玫瑰东筑地产项目拿到预售许可证，以及与金融机构洽谈展期等。
据记者了解，*ST华业通州项目已经开售，截至7月11日，该项目预订出29套，若全部以全款计算，在劫难逃吉他谱实现收入大约在1.17亿元-1.19亿元之间。以去年*ST华业商品房销售66.57%的毛利率计算，公司目前可实现毛利在7789万-7922万元之间。这部分资金能够覆盖*ST华业刚刚爆发的债务违约规模。
但是，即便玫瑰东筑项目全部售罄，其所实现收入还要面对即将到期的大额债务和借款。*ST华业还能走出债务漩涡吗？
深陷债务危机的*ST华业
*ST华业成立于1998年，主营房地产开发业务。2015年，公司收购捷尔医疗100%股权，由此发展出自己的医疗业务。正是这次跨界，给*ST华业埋下了一大“地雷”。
2018年9月，*ST华业的二当家、捷尔医疗原实际控制人李仕林，被爆伪造印章，网络发言防和谐器使得*ST华业投资的百亿规模的应收账款债权陷入收回危机。*ST华业当时发布公告显示，公司应收账款存量规模为101.89亿元，这些账款将面临部分或全部无法收回的风险。
也是从那时开始，*ST华业的资金链出现问题。最为直观的便是“16华业02”债券，今年6月4日，*ST华业发布公告称，由于资金运转困难，“16华业02”无法按期兑付兑息，其债券余额为7000万元。
徐红曾表示，公司将加大追赃力度，www.gradjob.com.cn并实施自救。不过，记者注意到，在李仕林被批捕后，有不少投资者在上证e互动平台询问案情进展和赃款追回事宜，*ST华业只回答了一句“相关案件正在依法办理”，没有透露具体信息。
另据记者了解，李仕林旗下的医院资产也被司法处置。7月2日10时起至7月3日10时止，重庆市渝北区人民法院在阿里拍卖上对重庆恒韵容光医院有限公司名下机器设备15项进行公开拍卖，起拍价190.841万元。截至发稿日，记者看到拍卖网上显示的竞买记录为零。
玫瑰东筑续命？
对于去年商品房销售营收占总营收79.5%的*ST华业来说，青岛商务管理学院其现金活水最可能的来源就是新楼盘的变现。7月4日，*ST华业发布公告称，其全资子公司君合百年的玫瑰东筑项目正式取得了预售许可证。公告显示，该部分销售收入将用于清偿部分债务，为公司带来稳定的现金流。
7月5日，记者来到*ST华业旗下的君合百年售楼处，这里已经展开预售。售楼处门口竖立着许多杆红旗，上面写着“回归主业 卷土重来”、“华业披挂 重振旗鼓”等字样。
工作人员向记者介绍，玫瑰东筑是华业东方玫瑰这个项目的第三期，同时也是最后一期，总共一栋楼163套，户型面积从50平米到195平米均有。“房子的均价在5.5万-5.6万/㎡之间，明年10月可以交房，还送精装修。”工作人员告诉记者，7月7日开盘当天还有促销活动，全款购买可以打9.7折优惠、贷款9.9折。
那么，这个楼盘到底能够给*ST华业带来多少现金流呢？根据公司公告，该项目取得预售许可证的建筑面积为18421.76㎡，建委备案价为64551.25元/㎡。按此计算，该项目总价值约为11.89亿元。如果按照工作人员介绍的5.5万-5.6万/㎡情况计算，该项目总价值在10.13亿元-10.32亿元之间。
记者查阅了北京住房和城乡建设委员会的公示信息，从7月7日开盘至7月11日的5天内，玫瑰东筑预订和正在资格核验的数量为29套，剩下134套可售房源。据记者整理，预订和正在资格核验户型总面积约为2132㎡，总价在1.17亿元-1.19亿元之间。若全部是全款，以去年*ST华业商品房销售66.57%的毛利率计算，公司目前可实现毛利在7789万-7922万元之间。另外134套的总建筑面积约为16290㎡，剩余总价值约为8.96亿元-9.12亿元之间，预计毛利规模在5.96亿元-6.07亿元之间。
不过，据记者查阅公司公告，玫瑰东筑全部在售楼房都处于抵押状态，若房屋进行过户，*ST华业需要对房屋进行解压，即要么还款，要么提供担保。根据现在的房贷政策，抵押的房屋不能再次抵押，这对需贷款买房的消费者来说，可能存在不便。玫瑰东筑的售楼人员向《红周刊》记者推荐全款买房。实际上，从所售房屋来说，玫瑰东筑被预定的多是小户型，后续销售情况还需观察。
据记者了解，玫瑰东筑项目实际是抵押给了中粮信托。根据*ST华业2017年的公告，北京君合百年房地产开发有限公司与中粮信托有限责任公司（以下简称“中粮信托”）签订《特定资产收益权转让及回购协议》（合同号：2017中粮集字第【089】-2），转让价款为人民币6亿元。同时约定，以玫瑰东筑土地及在建工程进行抵押。根据去年年报，截至2018年12月31日该笔借款余额为人民币59930.00万元，为一年内到期长期借款。根据该借款8.4%的利率计算，年底到期时*ST华业需支付约6.5亿元。
除以上情况外，*ST华业还有一笔债券即将到期。“15华资债”将于2019年12月25日到期，债券余额为5亿元。
综合来看，玫瑰东筑当前预订的房屋收入可覆盖*ST华业“16华业02”7000万元的债务违约情况。但剩余房屋销售收入难以覆盖即将到期的中粮信托借款和“15华资债”，因此，*ST华业的前方难言美好。■
