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中国证券报记者叶涛
尽管投资增速整体回落，销售热度降温，但在A股市场上，地产股仍是当之无愧的“香饽饽”。Wind数据显示，截至昨日收盘，5个交易日来申万房地产指数累计上涨5.03%，居行业板块第一。20个交易日来，逃出康培房间房地产指数上涨16.19%，仅次于综合板块；市北高新、张江高科股价翻倍，区间涨幅分别达到239.16%、102.46%。
市场人士认为，目前居民加杠杆已经趋于饱和，但房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实，资产包的流动性及估值弹性更大，地产行业洗牌后估值压制否极泰来，提里奥的尝试看好地产板块的估值抬升行情。
龙头股机会明显
昨日，沪深股指窄幅震荡，地产股依然受到投资者偏爱，单日涨幅达到1.09%，仅次于医药生物位居行业第二，华夏幸福、城投控股、华业资本、深物业A涨幅均在3.5%以上。
对此，分析认为，近期房地产板块表现强势，朱瑞峰最新消息主要由于稳增长压力下市场对调控政策或边际松动的预期有所升温，加之地产板块估值较低，顺势跟随A股大势走出一轮强劲反弹行情。
不过，统计局公布数据显示，2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，baiud.com住宅投资70370亿元，增长13.7%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
此外，统计局公布销售投资数据，销售持续下行，房地产销售面积处于阶段性顶部。1-10月销售面积13.31亿方，同比增长2.2%，增速进一步回落0.7个百分点。单月持续负增长，10月单月商品房销售面积1.38亿方，同比下降3.1%（9月为下降3.6%）。
在此背景下，有市场人士指出，无论之后地产调控是否放松，板块的内部分化都难以避免，经济和政策环境可能都更利好龙头企业，优势地产龙头股的投资机会将更明显。
资料还显示，多家房企公布今年10月份的销售数据及拿地情况。销售方面，多数龙头房企延续了今年以来的高增长趋势。
中期有望平稳过渡
可以预见的是，房地产投资仍受前期拿地费用的支撑，同时施工面积同比增速持续提升或带动建安投资小幅反弹，近期多数房企拿地趋于谨慎，随着前期拿地费用对投资的支撑作用回落，预计未来房地产投资增速较当前仍会小幅下行。
并且，房地产行业在2016-2017年发生大面积价值重估之后，居民加杠杆已经趋于饱和，2018年7月底政治局会议明确提出“遏制房价上涨”，房地产赚钱效应将逐步萎缩，购房预期受到长效机制影响加大、部分房企将遭遇融资、回款和还债的三重压力。
但是，西南证券分析认为，房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实，资产包的流动性及估值弹性更大，行业存在结构性的风险和机会。预计2019年上半年能看到行业基本面下行、下半年看到资源整合和政策宽松，地产行业洗牌后估值压制否极泰来。看好之后地产板块的估值抬升行情。
中信证券也认为，限购、限贷、限价、限售等政策，到四季度之后进入空档期，变动不再频繁。同时，按揭定价已较之基准利率存在较大幅度上浮，相信按揭利率顶部已经到来。即使不考虑2019年存在降息可能，未来银行对于个贷的投放也可能趋于积极。政策有望和下行的基本面在2019年二季度后形成有效对冲，在中长期实现行业平稳健康发展。
该机构建议，紧密留意政策的边际变化，在重要的产业调控空档期积极布局蓝筹地产股，享受资金成本尤其是个贷资金成本对预期的推动力量。维持地产板块“强于大市”投资评级。
