时代财经 |谢斯临|
1月17日晚间，十八仙黄药膏来自广东深圳的星盛商业管理股份有限公司向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。星河控股集团创始人黄楚龙次子黄德林任星盛商业董事会大大，陶慕明任总裁，黄楚龙长子黄德安任非执行董事。
从招股书中不难发现，星盛商业背后正是2019年7月选择在新三板退市的星河商置。而现在，它成为了深圳本土房企星河控股所设立的全新上市平台。
招股书显示，星河商置成立于2004年，主要负责商业运营及管理，围墙守护者2而非物业资产持有。截至2019年9月30日，星河商置已在全国16个城市，签约服务38个大型商业地产项目，总服务面积约287万平方米，其中57.1%由独立第三方物业发展商开发，21项位于大湾区（15项位于深圳）、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。
与此同时，星河商置拥有包括城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City及星河iCO、社区型购物中心COCO Garden及高档家居布置购物中心“第三空间”在内的一套完整的品牌系统，覆盖各式各类城市消费人群。
业绩表现上来看，鲈鱼产于哪里2017年、2018年及2019年前9个月，星河商置的营业收入分别为2.78亿、3.29亿和2.89亿人民币，相应的净利润分别为4794.0万、7779.5万和8371.1万。
此前，在2018年，星河集团总裁姚惠琼表示公司将于2023年实现营业规模1500亿元、营业利润利润150亿元的战略目标，其中地产板块将迈入全国40强，商业管理板块目标为全国10强，产业进军全国6强。
在大规模扩张愿景背后，斑衣吹笛人 童话星河控股对资金的需求变得更加强烈，对于未上市也未举牌上市公司的星河控股，势必要打通各路渠道融资换取发展。
半年之前，星河商置终止在新三板挂牌，当时就有分析指出，选择摘牌一方面是由于在其挂牌三年的时间内，受限于新三板较低的活跃度，星河商置并未从中取得融资的红利。
公开资料显示，f4的神秘花园星河商置2016年股东认缴股本及股本溢价3810万元，进行股利分配1458万元，获得筹资活动产生的现金流量为2352万元。但紧接在2017年筹资活动产生的现金流量仅有24万元，2018年直接为0元。且在挂牌的三年内，所取得资金均来自股东投资，并未进行借款、发行债券等其他融资活动。
而另一方面，相比流动性不足、市场冷清的新三板，以租金为主要盈利模式的星河商置将更受香港资本市场青睐。在此情况之下，星河商置选择转板上市就显得顺理成章。
事实上，为冲刺港股IPO，近两年来星河商置不断加强品牌输出，以轻资产模式加快商业地产扩张。2018年星河商置先后签约汕尾星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City两个项目，进一步加强品牌管理输出，并与南昌绿地中央公园项目、长沙宁乡市翡翠湖国际广场项目签订商业定位咨询服务合同。
2019年3月，星河商置与博能控股集团签署战略合作协议，正式签约南昌商联中心项目。这是星河COCO Park第一次进行品牌管理输出。8月，星河商置与展盈地产签署项目合作协议，为“天奕国际广场”购物中心引入中山首家星河COCO City。
招股书数据显示，截至2019年9月30日，来自第三方独立开发商的相关合约面积从2017年底的96.8万平方米增长到164万平方米，实现成倍的增长。此外，在2019年9月30至今这段时间内，星河商置还在深圳、南昌、上海等地新增4个项目，签约面积合计9.95万平方米。
财经评论员严跃进在1月19日接受时代财经采访时表示，房企剥离商业板块分拆上市，也是目前的一个趋势，通过品牌输出进行轻资产的扩张方式，客观上来讲，优势十分明显，能快速扩大商业品牌的市场影响力，把握市场机会。
但值得注意的是，虽然星河商置品牌输出力度不断增强，但来自独立第三方开发商开发的项目所产生的收入仍然有限，2019年前9个月，这部分收入仅为3295万元，占比11.4%。公司大部分收入仍来自于星河控股及其关联方，占比88.6%。
星河商置方面解释这是由于公司主要以品牌及管理输出服务的模式，与独立第三方开发商签订合约，仅仅收取部分服务费及按协定百分比进行抽成，而并非直接获取租户租金，因此才导致这部分收入较低。但对于时代财经进一步的问题，星河商置方面表示目前暂不方便透露，以公示信息为准。
