新租扩租需求来了！北京写字楼去化表现好转
近日，阿德马城寨CBRE世邦魏理仕发布《2020年第四季度及全年北京房地产市场回顾及展望》。报告披露，北京写字楼市场去化表现明显好转，扩租和搬迁需求凸显，同时商务园市场下半年租赁强势反弹，行业需求更为多元化。
数据显示，2020年第四季度，纳拉克在哪丽泽商务区两个新项目入市，总计面积21.1万平方米。全年新增供应录得69.3万平方米，新项目在下半年集中放量，从而促进了租户在本区或区域间的搬迁需求。
报告分析，四季度新租需求中扩租和搬迁需求凸显：大面积的扩租需求集中在科技新媒体行业的头部企业；而搬迁需求中，保险、证券和基金等传统金融机构较为活跃，金雄镕同区或跨区搬迁交易有所增加。此外，医药及能源行业，特别是以新能源和环保科技为主的企业也开始在北京市场设立新办公室。
去年四季度，全市净吸纳量继续保持回升态势，达到14.2万平方米，比过去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长。从区域市场来看，复仇女神战术折刀望京表现最突出，在科技企业强劲需求的带动下，贡献当季全市近一半的净吸纳量；丽泽因高品质项目的陆续入市和相比其他商务区更低的租金，吸引了来自周边区域和核心区租户入驻；此外，CBD、燕莎、东二环和王府井等核心商务区去化表现亦有明显好转。
整体空置率环比上升0.3个百分点至17.9%。全市写字楼平均租金环比下降0.6%。与此同时，业主针对高品质租户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效。
“2020年北京写字楼租赁市场在下半年逐步进入平稳复苏轨道，妖精阿瓦隆传奇市场信心持续恢复和提升。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部负责人张冀苏分析，2021年，数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求持续注入新动能。另一方面，传统核心商务区可租面积仍然充裕，新兴区域新项目的逐步交付给租户提供更多的区域选择。供需两旺之下，北京写字楼市场将迎来众多机遇。
报告也显示，2020年第四季度，北京商务园区市场录得两个新项目交付使用，分别位于石景山和大兴子市场，共计体量11.9万平方米。全年优质商务园新增供应量达103.6万平方米，创历史新高。其中，朝阳电子城、海淀北清路、亦庄、石景山银行保险产业园、顺义空港等子市场新增供应均超过10万平方米。
从需求端看，四季度需求更为多元化，除了来自科技相关的主力需求，金融科技、工业品制造、能源以及专业服务类都有活跃的租赁表现。季内全市商务园区市场录得净吸纳量28.4万平方米，破单季净吸纳量历史纪录。
其中海淀和朝阳主要子市场吸纳表现最突出：来自互联网以及金融科技头部企业的大面积租赁需求持续释放，在中关村软件园和上地等子市场完成多宗大面积成交，这些细分产业在海淀的集聚效应更趋明显；得益于互联网、文体娱乐以及专业服务业的活跃需求，朝阳电子城净吸纳量于本季由负转正。下半年租赁活动的强势反弹推升全年净吸纳量至35.5万平方米。
数据显示，四季度，商务园整体市场空置率环比下降2.3个百分点至23.1%。一些新增供应密集的新兴子市场，业主依旧有较大的去化压力，继续下调租金使整体市场平均租金持续下行；而中关村软件园、上地和东升科技园等子市场租金表现稳健。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示，近年北京商务园区与传统商务区之间的关联日益紧密，北京办公区域版图不断向外拓展。未来随着优质商办体量规模、商务配套、基础设施和产业资源导入的日趋成熟，海淀、朝阳、石景山、丰台、大兴等区的外围办公区域将承接外溢需求，推动北京办公多中心格局的发展。
