万科“万村计划”遇阻 短期不盈利的长租公寓还能走多远？
文：陈淑文胡嘉琦朱耘
近日，神秘少林寺之玉龙杖传说万科长租公寓总经理薛峰履职仅不到一个半月便离职的消息甚嚣尘上。7月9日晚，万科方面回应称，薛峰确实已向公司提出辞职。薛峰离职的原因是什么？为何仅履职一个半月便离职？
对此，《商学院》记者向万科集团方面发出采访提纲，万科方面回复称，在业务发展过程中存在正常的人事变动和实际困难，是企业必须要面对的功课。租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展，长租公寓团队也将在孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。
据了解，长租公寓事业部今年刚刚成立，高级副总裁孙嘉从今年5月份开始担任长租公寓事业部的董事长和第一负责人，目前该业务开展由孙嘉直接负责。
财经评论员严跃进表示，薛峰的离职也恰恰说明长租公寓盈利难。实际情况来看，万科在租赁业务上的投入很大，但遇到的困难也很多，很多时候企业的品牌影响力已经打出来了，租客也很多，但长租公寓存在盈利难的天然属性，至少和开发业务相比差很多。严跃进建议，万科也要继续研究租赁市场的新特点和新风险，尤其是在压缩规模和降低成本方面需要有新的考虑。
从万汇楼到泊寓
实际上，十年前，万科就在广州做起长租公寓实验。
2008年，孤岛惊魂三角洲秘籍万科通过广州“万汇楼”项目开始了对住宅租赁事业的探索；位于广佛交线的万汇楼坐落在万科四季花城的小区里，形似客家土楼，体量庞大，密度也极高，共有285个单位。
不过，那时的万汇楼是政府的廉租房项目，租金标准不到700元/月，且只开放面向的主要客群是无房无车一族，年收入3.5万元以下（ 3000元/月）的低收入人群，采取的物业管理模式是互助自管式模式。
（图片来源：广州房产企业）而租客是以“候鸟心态”入住万汇楼，一旦攒够钱买房即刻离开，不愿再被贴上“低收入”标签——万汇楼成了“围城”，里面的人想出来，外面的人想进去。在双重作用下，到了2014年，万汇楼入住率下降到60%-70%之间。
在三年实验期满之时，万科提供的数据显示，万汇楼项目资金总投入为4624万元，预计成本回收年限为57.6年。
2014年底，万科成立“万科驿”团队；2015年初，万科“接手”万汇楼，将其纳入市场化运营，并对房间做了年轻化改造，终极螃蟹大战仿效“宜家风”设计家具，增加了年轻人常用的电器。可以说，此时的万汇楼，就是后来泊寓的雏形。
2016年，“万科驿”更名为“泊寓”，一年实现了8倍增长，房间数超4000间，并计划未来三年内将其扩展到5万间。近日克而瑞发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》，万科泊寓以扩展规模23万间和开业规模7万间排名第一。然而如此大规模扩张，长租公寓真的是一个好生意吗？
（泊寓五羊邨店位于右边高层小区里）近日，《商学院》记者以租客身份走访了万科泊寓广州五羊邨店，从地铁口出来步行6分钟左右，走到巷子尽头记者来到一小区门口，以寻找泊寓租房为由门卫给记者开门进去。
来到泊寓的大堂中，一位工作人员向记者说到空置的房间已不多了，现在单间只剩一间，还有两三间主卧和客卧选择，半年起租。在了解到记者的需求和预算后，给记者推荐的是4200元到4500元的单间和3200元到3600元的主卧，在看房期间记者发现主卧是在100多平方米套间中分割成6间房间中比较大具备独立卫生间的房间。
同时，记者翻阅豆瓣上租房小组五羊邨附近的民房价格，两房一厅在4700元左右、单间在2500元左右、主卧和次卧分别在2200元和1900元左右。
看完房后，记者发现五羊邨店工作人员并没有介绍有咖啡厅，名白雅美吧台，健身房之类的公共设施，泊寓大厅里也没有太多可供众人围坐畅聊的软沙发。乍一看，这似乎与前两年在品牌青年公寓中风靡的“社群”概念背道而驰。
如果从万汇楼时期算起，万科打造长租公寓已近十年。
但这个行业到目前为止仍属“新业态”，许多既有规则的阻碍，使得万科与其他租赁企业一样，也遇到了发展瓶颈。
2019年3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜坦言，长租公寓现在看起来要赚钱很难。
《商学院》记者发现，在2019年上半年季度的财报中，万科的长租公寓项目甚至没有单独成为一项，而是因为营收比重太低归纳在“其他业务”项目中。
在严跃进看来，“万科的长租公寓操作可以理解为”战略方向正确、操盘策略错误的现象，从长租公寓发展来看，或者说租赁市场的发展来看，近两年国家大力支持，企业积极响应也无可厚非。但从操盘策略上看，现在做的长租公寓和市场上的部分经济型酒店本质没区别，区别仅在按月租住和按日租住，换而言之，万科对于租赁背后的需求的研究，止痛剂嗑药过量其实还是停留在过去的模式上，这也会导致更多经营上的问题 。
赚不了快钱的长租公寓
长租公寓的优势在于服务标准化以及房东、运营方、租户间各自的租赁关系相对更稳定。公寓统一装修和管理有利于形成租房品牌效应。
对于经营长租公寓的企业来说，其中的经营风险和压力，来自于如何获得房源以及获得之后的租金垫付、装修以及其他经营成本，这将耗费企业大量的现金流。
万科泊寓采用的方式是集中长期租赁国企、政府、村集体等手中的废旧厂房、办公楼或者住宅，租期一般为 10-15 年，改装为公寓出租。在2018年万科发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，在首期发行的15亿元中，有10.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营。
初期投入极其巨大。如果企业把已经盖好的库存房拿来改成长租公寓，成本核算还要加上早年的拿地、盖楼成本。好地段租售比太低，而地价便宜的差地段又少有人肯住。中国一线城市动辄 60-80年租金才能收回购房成本。
租金上涨也许能缩短回本的年限，但房企还是要先拿出一大笔钱造房子。跟卖房的收益率和回报时效比，还是既低又慢。
长租公寓资产沉重，需要依赖大公司的规模效应。“现在看来长租公寓要赚很多钱很难，甚至是说，租公寓本来也不应该赚很多钱。”万科大大郁亮说，万科是“希望赚长钱、赚慢钱、赚稳定的钱。”
根据中信证券的测算，长租公寓品牌如果适用 6%增值税率和 20%的转租租金增幅，净利润率约为-10.3%。当转租租金增幅扩大至 40%时，净利润也仅为 3.4%。在所有开支中，租金成本占七成、装修占一成，其余为人工、营销和税费支出。
这种经营状态下，鲜有企业能保证进来的钱比出去的快，更不要说盈利了。无论对资产千亿的房地产公司还是估值数百亿的创业公司，这无疑会加重他们本已负担累累的债务。而且地产行业负债率相对较高，库存压力的加剧使其资金周转更加困难。
长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务，就看谁能熬过去了。
靠金融产品挣钱？
房地产金融产品早几年就有。而在2018年中国中央经济工作会议强调支持租赁市场，拓宽直接融资渠道。具体包括增加银行参与租房租赁开发贷款的数量、发展资产证券化产品（ABS）、研究制定房地产信托基金（REITs）发展等。
这些金融产品能为长租公寓提供必要的信贷支持，维持现金流的运转。
2018年7月，深圳市万村发展有限公司作为原始权益人的“易方达资产——万科万村租赁住房一号（1至5期）资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复，该计划采用储架发行模式，总额度50亿元。
就2018年的融资情况来看，万科住房租赁业务至少获得130亿元的资金支持。
具体来说，房客在租房的时候签了合同，接下来一年就要每月或者每季度缴钱给租房公司，这就是一种债务。而租房公司将这些债务打包做成证券产品卖给投资人，这就是 ABS（资产证券化）。
除了资产证券化，万科在住房租赁融资上还有一件大事。
早在2017年10月18日十九大报告重申“租购并举住房制度后”，实力房企密集获得金融机构伸过来的投资合作橄榄枝，万科亦不例外。
2017年11月3日，建设银行深圳分行与包括万科的11家房企签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳大大租房市场。
12月18日，交通银行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，为万科等几家签约主体提供合计超过1500亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展。
12月29日，深圳农村商业银行与万科集团再次牵手，联手万科旗下的深圳市万村发展有限公司签订战略合作协议。
2018年2月，中国银行在上海举办“中国银行住房租赁金融服务推介会暨合作签约仪式”，与8家全国性房企签订住房租赁市场金融服务战略合作协议，计划提供融资规模超过2000亿元。
来自银行业的橄榄枝透露了它们单独给予万科在住房租赁上的融资额度支持，但可以预测的是，万科依靠住房租赁业务获得的融资远超公开资料中的130亿元。
“目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。”，万科高级副总裁谭华杰认为，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。
这样企业建一个公寓就不用指望五六十年甚至更长时间回本，而是可以用金融产品提前把投资收回来做新的投资。
政策限制
2017年下半年，中央九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点；广州、武汉、杭州等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策；同时，北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地，标志房地产市场迈向“租购并举”时代。
面对长租公寓市场的巨大蓝海，各大巨头争相抢滩布局。据《商学院》记者查阅资料发现，排名前30的房企，恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、新城控股、中海地产等11家房企，均在2018年布大大租公寓，抢滩市场。
与此同时，除了已经在长租公寓领域有所布局的企业外，2018年，包括福晟集团、时代中国、禹州集团也明确表示会“试水”长租公寓业务。而据克而瑞发布的报告显示，2018年至少有17家房企处于长租公寓起步或尝试阶段。
但是从2018年8月以来，长租公寓市场风云突变。风头正劲的长租公寓行业遭受了前所未有的危机，从疯狂抢夺房源被约谈，到甲醛门事件，再到大型长租公寓企业爆仓，这个新生的行业在危机中逐渐开始自我净化。
据不完全统计，2018年长租公寓爆仓的数量达11家，包括好租好住、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎佳、石家庄众客驿家、北京昊园恒业、上海寓见公寓等，最终失败的原因大多是资金链断裂。
克而瑞数据显示，2019年上半年，房企运营商整体风向收敛聚焦，拓展增速放缓。
2019年3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“万村计划”比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多，我们会稳妥推进已经获取的项目，尽快使其成为可出租的状态。他还提道，长租公寓现在看起来要赚钱很难。
“万科计划”是改造深圳的城中村，开发对外租赁的“长租公寓”。
万科 2017 年推出“万村计划”，万科为此出资 1000万元成立一家运营公司，先后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约，后者将旗下物业统一出租给万科。
万科将它描述为“综合整治+引进物资营管+城市化商业运营”的新模式。
这是一个依赖政府密切合作的项目，万科创始人王石说对于“万村计划”，“我理解的是万科启动的、与政府和村委会村民一起参与的城中村改造计划。”
这是一个规模不小的市场。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，到 2016 年深圳共有 320个原行政村，建有农民房 3.5 万栋。如果按面积来看，城中村的住宅面积占全市住房面积的 49%。
然而，万科似乎低估了城中村整治难度。万科总裁、首席执行官祝九胜透露，在深圳，“万村计划”已经进入60个城中村，获取接近10万间房间。而根据万科提供的数据，截至目前，万村已开业四百余栋，一万余间。拓展数量与开业数量对比悬殊，改造过程充满波折。万科此前也表示，万村计划涉及房源租赁期较长，因改造成本较大，至少经营8年后才会开始盈利。
2018年年中，万科清湖村城中村改造项目受到抵制，直至年底万村计划被喊停。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，其在深圳推进不达预期，部分区域的城中村已获得的房源，深圳万科正在与房东协商解约。
现行的租房政策是 2013 年 7 月施行的《关于公布本市出租房屋人居居住面积等有关问题的通知》，这份文件规定了出租房屋的最低人均面积不得低于 5 平方米、每个房间居住的人数不得超过 2 人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
更直接的是这一条：本市住房出租应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。
2018年7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，对违法群租等现象再次进行规范。禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。
2018年底，广州市人大常委会发布公告，对《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称《草案》）面向社会征求修改意见和建议。《草案》还明确，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间不得出租供人居住。违反上述两项规定且逾期不改正的，将处五千元以上三万元以下罚款。
为了容纳更多的租客，一些公寓大客厅户型，在出租的时候经常被改成了“N+1”，这样做能加大租赁房源的供应并且增加市场租金。
但随着多地命令禁止隔断房，这些禁令对出租特别是合租并不友好——大户型的客厅在合租屋里属于公共空间，每个房客都要为这块不怎么用的空间承担成本。
长租公寓需要依赖政府，更受到政府限制。长租公寓将如何可持续发展，对此《商学院》将持续关注。
