总量数据的坚挺或招不住结构的“拷问”—房地产行业最新观点及1-4月数据深度解读【招商证券·房地产】
降噪房地产 赵可、刘义等
摘要：
◾整体经济数据开始纠偏快速复苏预期，盒子先生历险记但市场已经在贸易摩擦下实现了回撤，而房地产数据有点“情人眼里出西施”，也即表明上坚挺的数据，在结构的拆分和拷问下表现出来极大的不稳定性，或在接下来的一个季度持续纠偏，请见下文分析：
◾结构的分化已开始，销售没有想象中那样坚挺，广义三四线城市或拖累全国销量于年中后二次探底；中期看，结构的分化以及政策上“因城施策”替代“一刀切宽松”，将导致总量数据意义下降，更应关注结构上一二线城市的销量复苏，这些变化也将导致博弈地产股难获超额收益，需回归价值选股；短期，市场流动性边际转弱，基本面分歧仍在，股票前期估值并未反映大放松预期，回撤后估值优势重现支持反弹，维持房地产股票均衡配置。
◾房地产投资看似高位稳定，但建安投资和土地款均已于三月转弱，限价政策逐步放开下的复工增加和施工速度回升仍是投资高位的主要原因，停复工缺口在缩小就是明证，且这种影响4月仍在延续，判断靠近年中或逐渐转弱，维持3月是全年高点判断；
新开工虽转弱，但分歧仍在，销售向下趋势决定新开工方向向下，但低库存托底使新开工上半年下行偏缓，下半年或加快，我们认为新开工去年成在三四线，今年败也在三四线；
竣工降幅收窄，但改善速度不及预期，一或因去年底“抢竣工”，火柴人前线二或因竣工对新开工的滞后进一步被拉长，坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化；房地产产业链上下游出现明显分化，投资者可继续重视房地产下游的alpha机会。
◾资金来源4月继续改善，其中，销售回款起到最大正向拉动（对应销售额短期反弹，量略降而价升），其次是自筹继续改善，而信贷虽边际略回落但仍在较高位；行业资金链仍低于130：100的警戒线，反映结构上广义三四线房价后续的下行压力；货币活化指数出现筑底迹象，预示全局房价在1-2个季度后同比或回升，而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市，一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支。
◾市场流动性边际转弱且基本面分歧仍在，经历回撤后地产股估值优势重现，维持均衡配置观点，首推第一类高周转公司【万科A】， 【保利地产】，同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】，未来存在边际改善；看好资源型公司估值修复的【华侨城A】；看好业绩反转，用“小项目，高周转”对冲行业风险，且管理红利充分释放的【中南建设】，推荐【华夏幸福】【蓝光发展】等。（限制名单调出）
框架申明
从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产上下游需求，同时须结合上下游供给观察地产上游机会；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价。
事件
统计局公布19年1-4月全国房地产相关数据，1-4月房地产销售面积4.21亿平，同比-0.3%；新开工面积5.86亿平，同比+13.1%；开发投资额3.42万亿，同比+11.9% ；资金来源5.24万亿，同比+8.9%。
前 言
整体经济数据开始纠偏快速复苏预期，但市场已经在贸易摩擦下实现了回撤，而房地产数据有点“情人眼里出西施”，海上保卫战中文版也即表明上坚挺的数据，在结构的拆分和拷问下表现出来极大的不稳定性，或在接下来的一个季度持续纠偏
一、结构的分化已开始，销售没有想象中那样坚挺，广义三四线城市或拖累全国销量于年中后二次探底；中期看，结构的分化以及政策上“因城施策”替代“一刀切宽松”，将导致总量数据意义下降，更应关注结构上一二线城市的销量复苏，这些变化也将导致博弈地产股难获超额收益，需回归价值选股；短期，市场流动性边际转弱，基本面分歧仍在，股票前期估值并未反映大放松预期，回撤后估值优势重现支持反弹，维持房地产股票均衡配置
结构的分化已开始，销售没有想象中那样坚挺，三四线城市或拖累全国销量后期持续转弱。全国销量增速4月仅小幅回落且仍为正，得益于流动性前期改善下的需求回暖（正逐步减弱），同时推盘放量也匹配了需求；销量4月单月同比较3月下降0.5 PCT 至+1.3%，符合预期；这与4月中指院公布的百强房企销量同比和房管局公布的57城销量同比走势大体一致。从高频数据观察结构，重点一二线城市的贡献较大，广义三四线或仍是拖累全国销量数据于年中后二次探底的重要结构因素。
市场流动性边际转弱，基本面分歧仍在，再加上信用利差收窄的持续性已经转弱，维持房地产股票均衡配置的观点；股票前期估值并未反映大放松预期，随大盘回撤后估值优势重现支持短期反弹。维持选股苛刻三原则：
第一类：用“高回款率+高行业信用”维持较低净负债率高周转公司；
第二类：解决了未来三五年行业融资受限的公司，如【华夏幸福】；
第三类：高杠杆型公司需要降杠杆提分红或一定程度回购，并具备业绩拐点；
推荐高周转公司【万科A】， 【保利地产】，同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】，未来存在边际改善；看好资源型公司估值修复【华侨城A】；看好业绩反转，用“小项目，仓鼠特技飞天高周转”对冲行业风险，且管理红利充分释放的【中南建设】，推荐【华夏幸福】【蓝光发展】等（部分因限制名单调出）。
二、房地产投资看似高位稳定，但建安投资和土地款均已于三月转弱，限价政策逐步放开下的复工增加和施工速度回升仍是投资高位的主要原因，停复工缺口在缩小就是明证，且这种影响4月仍在延续，判断靠近年中或逐渐转弱，维持3月是全年高点判断；新开工虽转弱，但分歧仍在，销售向下趋势决定新开工方向向下，但低库存托底使新开工上半年下行偏缓，下半年或加快，我们认为新开工去年成在三四线，今年败也在三四线；竣工降幅收窄，但改善速度不及预期，一或因去年底“抢竣工”，二或因竣工对新开工的滞后进一步被拉长，坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化；房地产产业链上下游出现明显分化，投资者可继续重视房地产下游的alpha机会
房地产投资看似高位稳定，但建安投资和土地款均已于三月转弱。房地产投资增速4月走平，限价政策逐步放开下的复工增加和施工速度回升仍是投资前期高位的主要原因，停复工缺口在缩小就是明证，且这种施工速度放量的影响4月仍在延续，判断靠近年中或逐渐转弱，维持3月是全年高点判断，3月土地款和建安投资均已现拐点，只是和设备采购相关的数据同比有所回升。往后看，全国销售受三四线城市结构影响或转弱，而复工和施工速度回升对投资上行的边际影响也或转弱，维持19年房地产投资前高后低判断，全年或降至小个位数，疯狂的老头加强版下行斜率取决于土地供给的速度，若土地供给一定程度上增加，在重点城市或起到 “稳投资”作用，但难以完全对冲投资的趋势性回调。
新开工虽转弱，但分歧仍在，我们认为去年成在三四线，今年败也在三四线。新开工19年4月单月同比增速较3月下降2.6 PCT至15.5%，略有回落，符合我们预期。新开工本质是补库存逻辑，补库存的意愿主要取决于资金链（有没有钱）、存量库存（有没有地）和对未来的销售预期（好不好卖）；销售向下的趋势决定新开工（本质就是补库存）方向向下，但低库存托底使新开工上半年下行偏缓，下半年或加快；结构上看，去年新开工持续高位难由房企加快推盘解释，主要在于结构上三四线滞后补库存拉动了新开工，去年成在三四线，今年败也三四线。
竣工降幅收窄，但改善速度不及预期，坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化。竣工的曲线本质上走在新开工之后，统计误差导致两者在数据上略有出入（竣工约是新开工的60%），但这并不影响两者的关系。回顾过去：
a． 14年以前，新开工和竣工同步上升，中枢不断提高，背后反映的是行业的成长性；随着行业成长性趋弱，14年后两者共同演变为强周期变化，且拐点完美相关；
b． 14年之前新开工领先竣工约2-2.5年，14年至今，领先性增加至3年，背后原因：调控（包括融资受限，限价等）使得房企延长竣工，增加停工，同时三四线占比提高而三四线又具备更高的调节空间。
对应2016年的新开工回升，2019年竣工不论是绝对量还是同比增速，都将触底反弹； 4月竣工增速延续今年来降幅收窄的趋势，但收窄程度不大，低于市场预期，一方面或与去年底“抢竣工”有关，另一方面或是竣工对新开工的滞后进一步被拉长（限价政策等影响），随着“抢竣工”窗口影响期逐步减弱，往后竣工或提速。结构上看，一线城市竣工的第一个拐点已经过去，今年是往下的，今年主导竣工回升的主要是二线和三四线城市的拉动（今年二线更强），而三四线城市持续性更好（或持续至明年）。
房地产产业链持续跟踪：
从产业链角度观察，虽然房地产销售已经出现结构性回暖（一二线逐渐回暖而三四线仍在寻底），但其领先于房地产投资在1年以上，来自于房地产的需求（房地产投资口径和新开工口径）仍在转弱趋势中，房地产上下游表现出明显分化。
a． 房地产下游没有供给侧改革，地产下游（家电、家居等）行业出现顶部后持续调整，基本反映了房地产行业的回落；短期下游部分行业出现反弹，可能与17年左右天气因素导致的需求前置有关，未来如果观察到房地产行业的企稳，下游板块的基本面修复将更有保障，此前我们对房地产下游的看好已在兑现中。
b． 而房地产上游在前期供给侧改革的压抑后，18年一季度出现了滞后补库存，和17年五月的供不应求相比，目前上游周期行业已发生180度扭转，维持需求端或转弱的判断；
房地产上下游与地产背离程度变化排名：钢铁 有色 煤炭 建材 家电 建筑，（家居无背离）；
房地产上下游行业产出缺口大小排名：钢铁 有色 煤炭 建材 家电 建筑 家居。
三、资金来源4月继续改善。其中，销售回款起到最大正向拉动（对应销售额短期反弹，量略降而价升），其次是自筹继续改善，而信贷虽边际略回落但仍在较高位；行业资金链仍低于130：100的警戒线，反映结构上广义三四线房价后续的下行压力；货币活化指数出现筑底迹象，预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市，一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支
资金来源的改善与销售额同步，全国资金链或上半年好下半年转弱，主要为三四线拖累。资金来源4月继续改善，其中销售回款起到最大正向拉动（对应销售额短期反弹，量略降而价升），其次是自筹继续改善，而信贷虽边际略回落但仍在较高位；往后看，若销量下行（结构上受广义三四线拖累），全国资金来源或仍面临调整，但结构上看重点房企资金链会相对更好，因布局更倾向于一二线城市；资金链（资金来源/房地产投资）有所反弹，但仍低于130：100的警戒线，反映结构上广义三四线房价后续的下行压力。
从流动性角度看：4月招商货币活化指数（M1-M2口径）：-6.45（↑ +0.67）；（活定期口径）：-8.84（↓ -0.06）。
货币活化指数自16Q3起持续回调，房价作为滞后指标，同比数据（70城新房房价）也于17M1冲顶后趋势性回落；其中一线最先回落（16M9），二线略后（16M11），三四线最后（17M7）。但18年3季度以来，70城房价同比出现较明显反弹，这或在政策从“限”价变“稳”价之后，部分高价地项目进入市场交易所致。
19年Q1“失真房价”将继续纠偏，基于失真的房价判断房价下调不充分值得商榷。近期有观点认为房价回调并不充分，而判断板块机会还没来临，这已经被证伪。因这种判断基于的数据存在明显失真，即新房房价存在明显“信号失真”，二手房房价也存在备案干扰。我们认为19Q1即是失真房价的纠偏期，房价仍有2个季度左右补跌，但结构分化很大。房价补跌主要来源于三四线城市的贡献（三四线新房 二手房房价环比18Q2以来均快速回落将带动同比数据出现补跌），而一/二线城市或逐步企稳；同时，房地产股票超额收益起点从来也不是价格的底部，而是销量的底部左侧，相反，房价一定程度上成为股票超额收益的反向指标。
四、配置建议-估值优势重现支持反弹
维持10Y国债定方向的观点，经济快速复苏的预期已经开始被纠偏，而房地产数据看似不错，实际上结构的分化已经出现，预示未来走弱是大概率事件，而市场对此反映并不够，所谓“情人眼里出西施”；利率出现改善，而顶层政策观察窗口在5-6月份，从我们前文的结论来看，我们认为经济或有二次探底，从而支持进一步的债牛。
在行业政策“因城施策”替代“一刀切改善”，一二线城市与三四线城市基本面错位背景下，我们认为总量数据意义下降，更应关注结构数据。市场流动性边际转弱，基本面分歧仍在，再加上信用利差改善的持续性已经转弱，维持房地产股票均衡配置观点；股票前期估值并未反映大放松，随大盘回撤后估值优势重现支持短期反弹。
配置组合：首推第一类高周转公司【万科A】， 【保利地产】，同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】，未来存在边际改善；看好资源型公司估值修复的【华侨城A】；看好业绩反转，用“小项目，高周转”对冲行业风险，且管理红利充分释放的【中南建设】，推荐【华夏幸福】【蓝光发展】等（部分因限制名单调出）。
（1）开发领域：
当前阶段仍重点推荐高周转型大蓝筹：该类房企主要通过高速周转模式实现稳定的净利润率（类似于制造业），未售货值一般只够卖3年左右，此时若按照当前货值去折现，会低估公司的价值，因此通常高周转公司在行业平稳时期可以享有一定的NAV溢价；短期而言，行业仍处于“政策微调、基本面下”阶段，涨价因子在前期限制后出现一定程度改善，规模因子相对更为突出，所以当前阶段重点推荐高周转龙头。高周转型大蓝筹首选【万科A、保利地产、金地集团】等，杠杆不高且融资优势相对显著，行业格局集中趋势下最为受益；此外，与高杠杆弹性品种相比，高周转大蓝筹更具长跑潜力，是成功穿越周期的品种。
高杠杆型房企将出现分化：该类房企一般兼具快周转（高杠杆决定）特征，但由于高融资成本的拖累，其净利率一般相对较低；但高杠杆公司实乃典型的顺周期弹性品种，潜在预期差较大，一旦行业政策预期松动或者基本面底部复苏，高杠杆品种的超额收益空间也相应更大，高杠杆品种的估值弹性和业绩弹性仍需要等待。高杠杆弹性品种关注【中南建设】等，虽然杠杆偏高但仍相对可控，估值弹性和业绩弹性均较大。
资源型公司风险相对较小收益相对稳健、估值存在修复空间。该类房企销售净利率高于其他两类，主要来自于拿地成本优势和货币的时间价值，一定程度上也有主动的价值创造能力（区域和产品溢价），其未售货值一般可供销售5年以上甚至10年左右，之所以被定义为资源型房企，主要就是土地储备又多又便宜，这种企业短期资本开支压力不大，并且抵御房价周期波动的能力更强，所以具备显著的低风险特征，当前市值较NAV折价幅度高达50%左右，一般在行业复苏阶段NAV估值能够修复到接大大价位置，虽然短期受制于限价，但长期而言，核心城市土地仍是稀缺资源，“资源红利”必将陆续释放。资源型公司推荐【华侨城A、苏宁环球】等，资源储备潜在价值突出，极致低估且经营效率边际上有改善。
（2）存量环节：
核心优质物业（包括商办及物流）仍具备对抗周期衰退的能力，并且长期复合回报也相对可观（类比Reits）；其中，优质商办领域关注【中国国贸、金融街】等，物流地产领域关注第二梯队潜在龙头【南山控股】。
长租、物管、交易、房地产金融等新经济依然是战略上持续看多的领域。
“租购并举”是重大制度性变革，政策红利有望持续落地，大开发商、地方国企、中介服务商等将成集中式长租的主导，二手中介将成分散式长租的主导；虽然轻资产金融模式面临调整风险，并且短期盈利也有一定压力，但战略性业务应该用更长远的眼光去考量，“先有规模、再有盈利”，关注【我爱我家】等。
中国房屋资产存量持续增长，“资产属性”和“居住体验”等诉求均在呼唤更好的物管服务，并且以房屋为基础，可建立人与资产的链接，进而获取更丰富的流量变现模式，实乃“周期中的消费升级”，近年来相关标的也在H股快速资本化，关注物业服务类等。
中国核心城市房地产已进入存量时代，全国角度正处于增量向存量的过渡阶段，未来存量房屋资产的“流动”将是大势所趋，关注【我爱我家、国创高新】等。
此外，Reits等房地产金融相关主题是长期关注焦点，重点关注具备资产运营能力的房地产基金稀缺标的【光大嘉宝】，然后关注具备重估价值的自持型标的【国贸、金融街】等。
（3）持续关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”三大区域主题：上述三个区域是中国人口和产业持续集中的“三极”，也是房地产兵家必争之地，均上升为国家战略，未来量价表现将明显超越行业平均水平，其中，“长三角”关注【中南建设】等，“粤港澳”关注【华侨城A】等，“京津冀”关注价值龙头。
风险提示：短期行政调控超预期，长效机制超预期，短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期。
