来源：财联社记者 王海春
【财联社】（记者 王海春）继温州房企大发地产向香港联交所递交上市申请后，美眉草莓糕今年又一家浙江房企启动了上市进程。
9月18日向港交所递交上市申请书的德信中国控股（以下简称“德信中国”），最早起家于浙江省湖州市。1995年德信控股董事长胡一平成立了德信地产，在浙江省湖州德清县，开发了第一个房地产项目中房花园，在2005年时，胡一平将总部搬到了杭州。
据财联社了解，此次上市的主要资产，为德信控股集团旗下德信地产的开发业务，而德信控股集团其它板块，如物业、健康等业务并不在上市范围内。对德信中国来说，财经927在线收听虽然在规模上正逐渐向中型房企靠近，但其业绩仍高度依赖浙江市场。
值得一提的是，在试图弱化浙江区域房企标签，展开全国化布局进行扩张的时候，德信中国净资产负债率这一核心财务指标，近几年一直处于高位。业界认为，如果继续保持扩张节奏，德信中国容易出现现金流紧张的情况，其财务安全令人担忧。
高度依赖浙江市场
向港交所提交招股书之前，德信中国对股权架构和资产做了几次大的调整。
德信控股集团方面9月20日告诉财联社记者，酷爱上海论坛正在上市的公司名称为德信中国控股，是股权架构做过调整后的新平台。 “此次上市的主要资产，其实是德信地产的房地产开发业务。集团旗下物业、健康、科技、金融等板块，并没有被纳入上市范围。” 德信控股集团方面说。
记者了解到，德信地产1995年最初成立之时，胡一平持有德信地产45%股份，独立第三方德清县益昌工程有限公司持股25%，德清县第一建筑工程公司持股20%。此后经过多次股权转让及注册资本增加，2010年德信地产被德信控股集团收购，成为德信控股集团全资附属子公司。
上市之前，清穿之花妖耿氏今年三月德信控股集团对德信地产再次进行了一系列新的资产重组，形成了新的股权架构。资产及股权结构被重新安排之后，胡一平、胡诗豪父子通过德源、德欣两家公司持有正在上市的平台企业——德信中国94%股份。
德信中国招股书显示，2015年—2017年公司销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元，今年上半年销售收入24.7亿元。另据克而瑞2017全国房企销售榜单，德信地产2017年销售额265.1亿元，排在69名；销售面积160万平方米，排在第79名。
虽然今年销售额接近中等房企，但业界认为德信中国还算不上是一家全国性房企，更像是一家浙江区域房企。
记者在采访中了解到，夺宝英雄团2虽然德信中国在南京、合肥、徐州、上饶等几个浙江以外城市也有投资，但该公司目前最主要的收入仍来自浙江。而杭州、温州，是其持仓最重的两个城市。
德信中国公布的信息显示，至今年六月底德信中国101个处于不同发展阶段的项目几乎都在浙江省内，其中24个在杭州、26个在温州、17个在湖州，台州、舟山、衢州各5个。
在土地储备上，浙江更是占据了非常高的比例。招股书显示，至今年六月底就土储权益占比而言，公司土地储备为636.2万平方米，其中545.4万平方米位于浙江省。
该公司也把浙江对其业绩的贡献，放到很重要的位置。“按浙江省11个地级市住宅物业合约销售总额计算，2017年我们排在第五位。”德信中国如是说。
不过德信中国想在全国布局，突破浙江区域房企标签的意图也较明显。德信中国方面表示，目前公司已经进入13个城市，未来将进入上海、苏州、无锡、南通等城市。扩张途径，除公开招拍挂方式还将通过兼并收购方式，利用已收购或合作的方式，以较低成本获取土储。
“我们已制定了全国扩张政策，计划重点布局全国中心城市。未来还计划在武汉、郑州、长沙等城市布局。”德信中国如是说。
净资产负债率高企
有房企对德信中国的评价是：特色不明显的区域房企，此前中规中矩，但近两年扩张较快。德信中国扩张的一个表现，是资产规模的快速增长。
2015年德信中国总资产只有148.7亿元，2017年猛增至324亿元，资产规模翻了一倍。至今年六月底，该公司总资产已经达到389.9亿元。
资产规模在快速增长的同时，负债率也在大幅上升。招股书显示，2015—2017年德信中国总流动负债分别为137.2亿、159.4亿元、271.9亿元，呈现一路走高的态势；至今年六月底，总流动负债已增至338.1亿元。
与此同时，在净资产负债率这一核心财务指标，也处于高位。数据显示，2015年这一指标为278.7%，2016年该公司净资产负债比率高达 435.2%，2017年降为275.7%。今年上半年虽然有所降低，然而192.6%的净资产负债率，仍处于行业较高水平。
“可能是为了上市，近几年拿地扩张的势头较此前明显增强，他们对规模的追求明显优先于利润。”有浙江房企表示。
一家房产机构研究经理告诉财联社记者，发展中的房企出现负债率高，往往因自身扩张所致。“增加土储、投资项目需要大量资金，净资产负债率高企将削弱公司偿债能力，一旦偿债排档期的安排出现纰漏，会使企业现金流变得紧张进而影响财务安全。”这位研究经理说。
从账龄来看，至今年六月底德信中国要偿还的借款为112.1亿元，一年内要还偿还的借款54.3亿元，两年内偿还的借款40.6亿。
值得一提的是，在德信中国的融资结构中，非银行贷款占了不小的比例。
德信中国披露，至今年六月底公司共有12项信托融资，6项资产管理融资。信托融资规模达42.7亿元，资管类融资规模16.9亿元，这两项融资总额约59.7亿元。至今年六月底，信托及资管融资总额占到借款总额的53.2%。
就财务状况的不佳，德信中国坦陈，公司的净资产负债率维持在较高水平。“主要与公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。”
对于上市后所募资金的用途，德信中国透露资金将有60%用于开发现有物业，包括天空之冀、九溪云庄、德清2017-401-1地块、市心府及时代广场的开发成本。而30%用于潜在物业开发项目的土地收入和建筑成本，以及用于土地储备扩张；另外10%用于补充运营资金。
