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解局
观点地产新媒体
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仅从今年以来大大小小的收购动作来看，碧桂园服务在寻求规模增长和多元业务板块扩张上有着强烈的需求。
观点地产网近期，碧桂园服务似乎定下了5年实现千亿收入的目标，但在实现这个目标前，它打算再次体验一番上市带来的特有福利——配股筹资。
12月10日收盘后，市场传出消息称，傲世九重天顶点碧桂园服务拟以每股45港元的价格配售1.1亿股，较今日收盘价折价9.5%，本次增发预计筹资6.39亿美元（49.53亿港元）。
当晚23点左右，这起配售事项得到碧桂园服务的证实。不同的是，筹集资金总额较市场传闻提高不少。据媒体援引知情人士说法，由于“强劲的投资者需求”，该公司扩大了配股规模。
碧桂园服务宣布，公司可能根据股东授出的一般授权配售若干数目的新普通股，并预计筹集约77.5亿港元，价格为每股45港元，拟将配售所得款项净额用于未来潜在收并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。
碧桂园服务当天尾盘股价微涨，收盘报49.7港元/股，涨幅0.3%。这一涨幅放在内地物业股大涨的行情里，r2v32似乎很不起眼。
资本市场对内地物业股表现出看多情绪，上市第二天的华润万象生活股价上涨7.14%，融创服务及永升生活服务分别涨6.96%及5.83%，金科服务、合景悠活、时代邻里、鑫苑服务涨逾4%。
高盛在一份研究报告指，虽然预期内地物业管理行业复合年增长率将由2020至2022年的43%，减慢至2021至2023年的31%，但考虑到覆盖的内地物管公司规模持续增长，预期相关物管股2023年每股盈利平均仍可同比增长24%。
事实上，年内不少房企都选择以配股的方式融资，包括万科、恒大、融创、新城、世茂、金茂、富力、龙湖等。
除了房企外，今年年中亦有两家物业股进行配股，绿城服务、永升生活服务先后配股筹资款项净额约26.93亿港元及15.64亿港元。
然而年初至今，碧桂园服务的股价涨幅已超过90%，海绵宝宝找不同8月31日达到年内新高，为56.5港元/股，随后股价出现回调。今年12月份以来，其股价持续走高，仍不失为配股时机。
再度配股筹资
这并非碧桂园服务首次出现配股的动作。早在2019年1月10日，刚登陆港交所逾半年时间，碧桂园服务立马以先旧后新方式进行股份增补配售。
碧桂园服务当时公告称，将以每股11.61港元（折让约10%）配售1.69亿现有股份，筹资19.39亿港元，股份占已扩大约6.32%。而碧桂园服务同时发行1.69亿股新股份，由大大杨惠妍旗下的必胜全部认购。
据观点地产新媒体了解，碧桂园服务是以介绍形式上市。不同于传统IPO，介绍形式上市即上市时不发行新股，太空帝国4秘籍也没有发行价，首日开盘价完全由市场决定。
回看碧桂园服务的上市情形，其以实物分派方式向股东分派碧桂园服务，将实物分派合共25亿股碧桂园服务股份，每持有8.7股碧桂园股份，可获派1股碧桂园服务股份。
这也意味着，碧桂园服务在上市之初，并没有进行融资，而2019年1月公布的建议配售规模2.5亿美元的股份增补配售，是碧桂园服务首次通过配股融资。
对比来看，两次配股的股价折让情况相近，但股价却发生天翻地覆的变化，而且2020年底的配股筹资规模和力度则更大。
上一次配股筹资中，碧桂园服务所得款项净额约19.39亿港元，拟将70%用于扩张地域或服务范畴与公司核心或相连业务有关的合并收购项目，其余30%用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务新业务开拓投资。
据观点地产新媒体了解，截至2020年6月30日止，碧桂园服务就首次配股融资所得款项已使用约7.48亿港元，其中约5.557亿港元用于收并购项目，约1.92亿港元用于科技与智慧化投资、城市服务及增值服务新业务开拓投资。
仅从今年以来大大小小的收购动作来看，碧桂园服务在寻求规模增长和多元业务板块扩张上有着强烈的需求。因此，二度配股融资仍将用于未来潜在收并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。
于今年10月30日，碧桂园服务拟3.75亿元收购福建东飞（环卫等业务）60%股权。更早之前，10月14日其拟斥24.5亿元收购满国康洁70%股权，7月底还拟分阶段不超过15.2亿元收购电梯海报广告商城市纵横100%股权等，该等收购目前尚未完成。
目前，碧桂园服务的静态市盈率已经达到73.43倍，总市值已经达到1371.41亿港元，较2018年上市时250亿港元的增幅接近450%。
年内45亿收购
近期，碧桂园服务总经理李长江还表示，碧桂园服务接下来计划用5年时间做到千亿收入，即今年收入要达到100亿，5年10倍，这样的成长无法抗拒。
在地产股整体被低估的情况下，物业股备受资本市场关注早已是“公开的秘密”。就上半年碧桂园服务的业绩表现看，三项主要财务指标（营收、毛利及净利）实现的增长幅度超过六成。
数据显示，碧桂园服务上半年收入约62.71亿元，同比增长78.4%；毛利23.33亿元，同比增幅约69.3%，净利润13.35亿元，同比增幅约61.6%；但毛利率有所下滑至37.2%，净利润率下降2.2个百分点至21.3%。
截至目前，碧桂园服务公告披露5起收购第三方物业股权事宜，合计交易金额约44.65亿元，涉及环卫等业务的福建东飞60%股权及满国康洁70%股权、电梯海报广告商、保险业务、咨询公司等，不断收并购第三方物业也在逐渐增厚在管规模。
据中报披露，截至6月30日，碧桂园服务除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积增加至约为3.2亿平方米，合同管理面积增加至约为7.5亿平方米，其中来自于独立第三方的合同面积约2.06亿平方米，在管面积约8600万平方米。
此外，除了配股融资，年内碧桂园服务还在资本市场发行一笔将近40亿港元的可换股债券，所得款项总额约38.75亿港元，拟将其用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及公司一般用途。
因物业公司仅提供轻资产属性的管理服务和增值服务等，物业企业的资本负债率较低，上半年碧桂园服务的资本负债率为50%。
资产负债结构看，截至2020年6月30日，碧桂园服务的银行存款和现金总额（包括受限制银行存款）约人民币99.5亿元，较去年底增加约人民币30.24亿元，受限制银行存款约人民币2300万元。
于今年上半年，碧桂园服务的总负债为人民币112.64亿元，其中流动负债为110.28亿元，包含合同负债18.37亿元、可换股债权约33.91亿元以及贸易及其他应付款项54.63亿元。
此前大摩的一份研究报告指，碧桂园服务上半年纯利胜预期，管理层预期2021-22年收入复合增长率增长40%，预期明年市盈率会升至45倍，以反映盈利2019-22年复合增长率可达至45%，及升2020-22年盈利预期分别24%、27%及37%，看好其增值服务及并购带来增长。
