来源：锋面News
◎撰文 | 王柔金设计 | 老石编辑 | 赵恙
锋面财报季观影指南：恒大篇
《西虹市首富》，宾馆找证据12018年中国大陆上映，“沈腾系”喜剧。豆瓣影评6.6分。
首富的钱有很多花法，也有很多算法。
剧情提要
合约销售金额 5513.4亿元
毛利率 36.2%
净利润率 14.27%
资产负债率 83.58%
净负债率 151.9%
财报影评
在3月初的盈利预告中，就已经将“超高利润”渗透于市场的恒大，把2018年香港业绩会当成了一场公司的战略发布会。昨日，恒大集团董事局大大许家印在40分钟的问答时间里，超过三分之一都在讲述其多元化布局。
利润自“封王”，高结转是否透支未来；从粮油、矿泉水到新能源汽车等的多元化布局何时进入回报期，都是“老首富”的新课题。
技术流派的“利润之王”
2018年，恒大依然交出了一张不错的成绩单。
集团累计合约销售金额5513.4亿元，www.rzzx.com.cn同比增长10.1%；销售面积5243.5万平方米，同比增长4.2%；成交均价1.05万元╱平方米，同比增长5.6%。
全年实现营业额4662亿元，同比增49.9%；毛利率36.2%，较2017年上升0.1%；实现净利润665.47亿元，同比增长79.62%；净利润率14.27%，较2017年上升2.36%。
在一系列数字中，恒大乐于提及的是——核心业务利润，达到783.2亿元。这是扣除投资物业公平值收益、汇兑损益、金融工具公平值损益、处置金融工具损益、 捐赠及部分其他非房地产开发业务的亏损后的数据。这个数据较2017年增长93.3%；核心业务利润率为16.8%，也上升3.8%。
虽然恒大财报披露的“净利润”，二龙湖浩哥之龙在江湖并不如其重点突出的“核心业务利润”783.2亿元那么闪耀，但665.47亿元的净利润依旧令业内“仰止”。
锋面News注意到，恒大近两年来录得营收和利润的高速增长，或与公司较高的竣工面积所带来的大量结转收入提前入账有关。
财报显示，2017年恒大全年新开工面积为9631万平方米，较2016年增长87.4%；全年竣工面积4514万平方米，同比增长52.3%；有498个项目实现交楼，交楼金额3023.8亿元。
2018年，恒大全年新开工面积7567万平方米；全年竣工面积7225万平方米，同比增长60.1%；共计666个项目实现交楼，巧孵五彩蛋交楼金额4527.6亿元。其2018年合约销售额为5513亿元。
而同期，碧桂园与万科的结算面积分别为4320.5万平方米和2191.4万平方米，结算收入分别为3694.05亿元和2846.21亿元。碧桂园权益销售额为5018.8亿元，万科销售额6069.5亿元。
在第一梯队房企阵营中，恒大已竣工面积和结转收入却远高于万科和碧桂园。“利润王”恒大有高结转之嫌的技术操作，使得投资者更加关心其高利润是否可以持续。
锋面News注意到，通常可以代表利润质量的“归属于公司股东的应占利润”恒大为373.9亿元，虽然在业内也不低，但仅是恒大2018年净利润665.47亿的56.19%。
在恒大2018年的利润构成当中，非控股权益侵蚀了其相当大一部分的利润。财报显示，驴子跨栏赛跑恒大非控股权益应占利润为291.57亿元，占比为43.81%。
据公开资料，2017年中国恒大完成三轮增资，规模达1300亿元。恒大地产在公告中承诺，2018年至2020年公司的净利润（扣除非经常性损益）将分别不少于500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿。此外，恒大地产在2018至2020年的预期合约销售额将分别达到5000亿元、5800亿元和6200亿元。这被业内称为“利润对赌”。
许家印在业绩会上表示，房地产市场未来不会有房价的大起大落。全国总的成交量不会比去年下跌，也会保持一个稳定的增长。恒大总裁夏海钧则指出，希望实现公司的稳健运营，利润保持在当前的水平。
“丰满的”多元化战略
在当日业绩发布会上，恒大还当场宣布多元化布局正式宣告完成，近5年内不会再涉入其他更大的产业。
据恒大方面介绍，公司目前已形成以地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。
其中，在旅游方面，恒大着重打造两大产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。目前15个恒大童世界项目已布局完成，力争2021年起陆续实现开业；恒大水世界则力争未来2–3年在全国布局20–30个；而中国海南海花岛则计划2020年开业。
在健康方面，目前已布局12个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上。博鳌恒大国际医院现已正式开业。
恒大多元化布局的大手笔，在新能源汽车领域。截止目前，恒大已投资超过277.7亿元在新能源汽车领域。
恒大方面称，公司已完成布局新能源汽车全产业链，力争3–5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团之一。恒大新能源汽车天津基地计划今年6月份全面投产。
虽然，新能源汽车超十万亿规模的市场听起来十分美好，但这是一个公认的“烧钱”行业，投资量级以百亿计，且回报周期长。以特斯拉为例，创业16年至今仍未实现年度盈利。
由于大健康产业及新能源汽车产业均由恒大附属公司恒大健康产业集团有限公司运营，相应的投入和支出也由恒大健康独立运转，恒大仅作为大股东提供相应的借款支持，因此在恒大报表中，无法直观大健康产业与新能源汽车产业的投资回报状况。
不过，从恒大自身的财务状况看，如此量级的资金沉淀于长线，或许也并不像公司管理层说得那么轻松。
据财报，于2018年12月31日，恒大总借款为6731.4亿元，虽然较2017年的7323.6亿元进一步下降，但其中一年内到期借款金额高达3183亿元，占到了公司借款总额的47.3%。
虽然，2018年恒大减少了在土地储备上的投入，全年仅新购105块土地，新增土地储备建面4993万平方米。但截止2018年底，恒大仍有1910亿元土地款待支付，其中有955亿元需在2019年支付。而同期，公司现金及现金等价物以及受限制现金总额仅为2042.1亿元。
另一方面，虽然净负债率从2017年的183.7%进一步下降至151.9%，但恒大总体资产负债率仍达到83.58%。公司融资成本也达到8.18%，较2017年的8.09%微涨。
截至2018年12月31日，恒大总土地储备项目811个，土地储备总规划建筑面积3.03亿平方米，土地储备原值为4962亿元，平均楼面地价1635元╱ 平方米，均较2017年底3.12亿平方米、5336亿元和1711元/平方米的同指标数据有所下降。
今日，中国恒大股价下跌3.33%，报收26.15港元。
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