4月凶猛：调控高压下上市房企抢收“三五斗” 中小房企生存堪忧
21世纪经济报道 王营 北京报道
“一边是海水，www.gradjob.com.cn一边是火焰”。
尽管住建部再度强调，已经就调控问题向成都、太原等12个城市发起两轮约谈。但调控重压也未能阻止房企业绩爆发。
根据中原地产研究中心最新统计数据显示，截止到5月10日，公布前四月销售业绩的房企合计约有32家，这32家销售金额达到了1.6万亿，同比上涨幅度高达31.4%。21世纪经济报道记者注意到，销售额最高的是碧桂园，其前四月销售额已经达到2575.2亿；恒大地产也已经突破2000亿；万科地产紧随其后为1961.5亿。
随着市场集中度不断提升，房企对销售规模的渴求已经达到前所未有的程度。
闽系房企泰禾集团董事长黄其森称：“在房企规模分化日益加剧的今天，高周转已成为行业发展共识。高周转就是利润，就是竞争力。”
黄其森表示，青岛商务管理学院泰禾今年会重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。泰禾要求各大区域公司要将节点指标梳理出来，分解贯彻到每个部门。具体而言，其要求二线城市的项目原则上6个月左右开盘，不能超过8个月，如果超过8个月，就基本不会考虑拿这个项目。
史无前例的周转速度
强化高周转与加速规模扩张几乎是目前市场化房企的共识。
日前，闽系某房企华东区一份“上海区域上半年业绩冲刺动员书”在业内广为流传。该动员书称，“从即日起至2018年6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假（周末及节假日）；倡议总监以下员工放弃所有休假，青铜装饰锤积极主动承担工作任务；原则上，区域平台及各城市公司所有工作会议不得在法定工作时段召开，会议时间安排在工作日下班后及周末，正常工作时段全部用于项目一线及外联工作。”
无独有偶，某全国知名房企甚至为高周转制定了严厉的奖惩制度。该房企针对三四五线城市的项目总经理：摘牌即开工奖励20万，每推迟一天奖励减少1万，21天开工罚款1万，以此类推，41天开工撤职。针对开盘工期时间：小于等于3个月奖励20万，3到4个月之间奖励10万，4到5个月之间不奖不罚，libido独占欲5到6个月之间罚款10万，6到7个月之间罚款20万，但大于7个月，项目总撤职。
上述房企一份内部数据显示，其对高周转的诉求已经达到前所未有的高度。截止到3月30日，该房企今年共获取项目195个（共215个地块），其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到开盘5.2个月。该房企却认为，这“没有达到集团高周转的要求”。
高周转之下追求规模已经成为房地产行业普遍现象。CRIC数据显示，2018年1-4月，TOP100房企总体销售规模达到了2.65万亿元，枯木巨魔的牢笼同比增长28.5%。截至4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，恒大前四月累计同比增速最高达47%。保利、融创也先后突破千亿，其中融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长82.6%和13.5%。
另外，更值得关注的是，2018年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中， TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%。其次是TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%，规模增长也比较快。TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧。
易居企业集团CEO丁祖昱预计，未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。
飘红业绩下的隐忧
尽管房企销售业绩频创新高，但市场远没有表面上看起来那么美好。
21世纪经济报道记者注意到，在住建部强调的“坚持调控不放松”声明中明确指出，要切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。
就在住建部发声后不久，5月10日广东江门出台新政称，销售人员不得渲染房价上涨预期。要在规定时间内一次性公开全部销售房源，销售人员不得欺骗或误导购房者等。另外，新政还明确要求房地产开发企业公示不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺。
丁祖昱认为，1-4月房企销售业绩仍然高歌猛进，但部分城市市场压力已经显现。随着市场集中度不断提高，接下来的2018年会有三分之二的时间出现销售总量滞涨而规模房企继续增长的发展趋势。
这意味着，未来中小房企将面临更为艰难的生存困局。
“一边是海水，一边是火焰”。安居客首席分析师张波认为，调控之于楼市的目的在于保持市场稳定，实现住有所居。但现实的效果却有两方面，一方面是调控从严之声频频挑拨着市场神经，使得楼市不断“退烧”——从统计局公布的数据来看，1-3月份全国商品房销售面积30088万平方米，增速比1-2月份回落0.5个百分点，3月份房地产开发景气指数为101.50，比2月份回落0.16点；另一面却是房企间的竞争更加白热化，整体来看龙头房企的销售金额不断提升，行业集中度进一步提升。2018年5家企业仅4个月销售就突破了千亿，碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿，千亿“生存线”的竞争愈加明显，由此带来中小房企与龙头开发商之间的差距不断拉大。
房企缘何对规模追逐愈发疯狂？张波认为，千亿是龙头房企的“入场券”已经从口号变成了实际认知，马太效应之下，非强者即淘汰。在目前融资渠道收紧的趋势下，龙头房企显然在资金方面的优势更为明显，面临的融资压力较小，相比之下，中小房企获取资金的成本和难度则是“双高”。
土地市场上的竞争就可见一斑，在冲千亿增业绩压力下，中小房企龙相对头房企抢地的优势更小。热点城市土地调控措施陆续出台，这些措施从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限等方面进行限制，龙头房企的优势更为凸显。
从城市来看，丁祖昱认为，三四线城市未来将面临更大压力。他认为，进入2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价现已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线市场压力逐渐出现，尤其是房价已经在2017年快速攀升，目前滞涨的城市压力可能会更大。
