原标题：负债去哪了？低净利率怎么破？新力冲千亿还要过哪些“关”？
来源： 智趣财经社
又到了一年的年报季！各家企业真正亮家底的时候！
2019年可能是过去10年中最差的一年，夺宝英雄团2也可能是未来10年中最好的一年。这是对弱者的考验，也是对勇敢者的挑战。
年报是读懂企业最好的故事书。智趣财经社推出“房企年报解读系列”，带大家一起读懂资本时代中国房企的挣扎与奋进。
今日推出第十一篇——新力控股2019财报解读。
在中国的房地产界，从来不缺造富神话。
尤其是在激荡风云，堵国运的那几十年，“奇迹”二字仿佛是为那些跃上历史车头的房企量身定做的。而当尘埃落定，车速放缓，房地产的红利已经被消殆至末尾时，还能大力出奇迹，那就相当耐人寻味了。
起步于江西省的地产公司新力控股就是这样一家企业。
成立于2010年的新力控股，九年时间就完成了从0到准千亿，并在2019年顺利上市，成就一家房地产企业的高光时刻。
像新力这样的房企在错过中国房地产发展黄金期后，处于现今巨头鼎力，基本占据绝大多数优质资源的背景下，想要分得一杯羹，实在不容易，替补阴差而要实现如今的规模化越级，更是要承受巨大的债务杠杆。
过去三年，新力都是高杠杆运作，2016年——2018年的净负债率都为190%、270%、240%，几乎是行业内净负债率最高的公司之一。2019年4月底更是飙至310%。
净资产负债比率高于多数同行，一旦销售放缓，公司的风险不可想象。因此，新力在2019年11月15日上市当天即遭破发。
也因此，新力上市后的首份年报备受关注。风险如何纾解？成色究竟如何？
3月31日，新力发布2019年财报。过去今年规模跃级带来了硕果，2019年，实现营业收入约269.85亿元，同比增长约220.7%；毛利79.99亿元，同比增长约154.5%，毛利率约为29.6%。
更重要的是，截至2019年末，公司净负债率约为67.0%，5088音乐网同比减少170.9个百分点。
2019年4月底，净负债率还是310%，怎么做到短短8个月间，就将净负债率降低到67%的？
“它超高的负债去哪里啦？是隐藏了？还掉了？还是盈利太多而不分配转增资本金降低负债率了？”中国企业资本联盟副理事长柏文喜提出。
负债都去哪了？这也是市场对新力颇为关注的。不过对于这个疑问，新力控股并没有回复智趣财经社。
2020年初，明星经理人陈凯加盟新力，为新力注入了一道强心剂。但显然，陈凯还有很多“关”要过。
虽说销售额已迈入准千亿，但不到50%的权益销售额水分还是比较大。低权益，高负债，新力的利润率一直比较低，2019年毛利率及净利润率表现则有所下降。
此外，虽然新力开始发力大湾区等区域，但江西起家，三四线城市物业持有过多的软肋并没有消失；发力大湾区，拿地成本的高企，对新力又是另一重挑战。
来年，光荣使命反激活陈凯会交上一份怎样的新答卷？
01
新力是中国房地产界非常典型的规模越级企业。
越级始于2016年。这年是新力成立的第6年，房地产市场在去库存的背景下引来一轮上涨。新力在这一年，销售额从2015年的35.1亿元猛涨至161亿元。
第二年，新力将总部搬到上海。一顿操作猛如虎，新力开始狂飙突进，为了冲击千亿房企阵营，新力采用了“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式，将高周转做到了极致。
2019年的业绩是两三年前的，也就是说，正好是新力突飙的时候。
极致扩张结出了规模的硕果。2019年，新力实现合约销售额914.2亿元，跨入准千亿队伍。
要知道，从0走到准千亿，新力只走了9年，结合2010年成立的背景。不得不算是地产圈一个新奇迹。
但往往被视为奇迹的事物，往往都很难延续，因为它来自一个超越了常规的历程。而奇迹往往也带有AB面。
对新力来说，青岛长荣场站另一面就是并不友好的现金流和高负债。
近两年，新力的净负债率超过200%。这不利于公司财务结构的稳定性，长期发展来看，若得不到资金及时补给，在承受着房地产市场政策性承压中，可能存在资金断链的风险。
在如此负债高压下公司更需要加速融资，又难免推高了融资成本。
2016—2018年，三年中有两年，新力利息覆盖比率少于1、净资本负债比率高于200%、经营现金流量净额为负、平均融资利率超过9%。
对新力来说，年财务成本甚至高于净利润。
2016年-2018年，新力的财务成本分别达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，甚至一度超过净利润总额。
如果不是进行了资本化利息的操作，新力2016年-2018年需要支付的银行及其他借款的利息就分别高达2.93亿元、11.09亿元和12.18亿元，远超新力当年所赚取的净利润总额。
从年报上，看的出来，2019年底，新力将净负债率降低到了67%。
这虽然是一件好事，可是负债率的陡降不免让人生疑。对此，新力没有回复。我们也许可以从新力的销售额占比窥见端倪。
新力2019年销售额虽然达到900多亿，但权益销售额仅451亿元，权益销售占比49.3%。也就是说，新力采取了大量的联营、合营，在联营合营中或许隐藏了表外债务，从而使净负债率大降。
如果是隐藏债务的形式，那对新力来说，高负债的风险依然未解。
另一方面，只有权益占比才是衡量一家房地产公司真正的实力与规模的指标。
权益销售比例越低，实际回笼的资金也就越低。新力不到50%的权益销售额低于行业内大部分同等规模企业，冲千亿水分显然比较大。
而且，年报中显示，虽然新力净资产负债比率大幅下降，但新力控股的偿债压力依然比较大。
截至2019年底，该公司总收入/总债务比率从2018年的38.1%上升至2019年的101.6%，现金/短期债务比率从2018年的109.1%上升至2019年的142.5%。
一年以下的债务额为116.45亿元，占比44%，这意味着2020年新力控股需要偿还将近一半的债务。“对新力来说，现金流依然是很大的问题。”柏文喜指出。
02
高昂的财务成本蚕食新力的净利润，使得新力的净利润率一直不高。
根据财报数据，新力2019年营收毛利同比增长的同时，净利润也同比增长约263.0%至20.14亿元。
不过，该公司2019年的毛利率却出现下降，约为29.6%，同比下降7.7个百分点。
对此，新力控股首席财务官许进业解释称，“交付的物业不同，在政府限价的情况下，对所有房地产公司来说毛利率都会有所下降，新力毛利率能维持30%很不错了。”
其实，新力的毛利率一直维持的还不错。因为拿地的成本低，2016-2018年，新力控股的土地成本分别为1184元、1274元、1129元，所以近年来新力的毛利率持续保持在较高水平。
但新力净利率和毛利率之间的差距大得有些超乎寻常。
2016-2018年，新力控股年均毛利率分別为24.7%、33.7%、37.3%，但净利率却只有5.9%、5.3%、6.9%。
2019年新力的净利润率为7.5%，虽然这个比率较2018年已经有所上涨，但明显还是低于行业10%-15%的水平。
房地产白银时代深水区，大型房企都在转型追求利润的实质增长了。对新力来说，如何平衡规模增长与净利率的关系，至关重要。
新力表示，未来净利率会力争达到8%-10%。
对新力来说，超高速增长还需要平衡的是产品质量。
新力短时间快速扩张，一旦管控不力，势必混乱。高周转的负面影响，直接体现在了项目上。
新力的招股书显示，在记录期内，新力曾发生多起不合规事件，多与提前施工有关，此外2016-2018年因违反环境法规共被罚款3070万元。
过去，新力曾因房屋质量问题不止一次地被提上黑榜。产品力越来越重要的今天，一旦跨入千亿，对新力来说，新的游戏规则里对产品力的要求将更加严格。新力能否突围？
03
过去几年，新力的收益过度依赖江西省。
公司也坦言，江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。
规模化的路上，新力也在不断拓展新区域。
但目前来看，重仓的江西及惠州，依然占据了大头。新力市场高度集中的风险和三四线持有物业过多的软肋并没有消失。
年报披露，截至2019年底，其持有应占权益的总土地储备达到约1509万平方米，其中江西、长三角、大湾区及其他中西部核心城市分别占比约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。
加码大湾区等核心城市，是未来的看点。新挑战是，新力如何应对高企的地价，以及大湾区密集竞争区域对产品力的高要求。
对此，新力的联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯也有自己的回应，接下来，新力要在产品、服务好的基础上，加强成本的严控，包括科学的施工，精细化的管理。
在江西，会继续深耕当地市场，进一步强化市场地位；在大湾区，会通过合作或勾地方式增加土储，保证规模和利润的实现。
狂潮、奇迹都是往事，泡沫褪去后，踏浪惯了的人总要学会重新行走。
